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房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生地產(chǎn)公司個(gè)人實(shí)習(xí)報(bào)告
我是05級(jí)房地產(chǎn)一班的學(xué)生高月,06-07學(xué)年的暑期在洛陽(yáng)首佳房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司做了一個(gè)暑假的實(shí)習(xí)生,具體時(shí)間是從20xx年7月9號(hào)到20xx年8月28號(hào)。我所在的實(shí)習(xí)單位是一個(gè)很小的公司,位于老城九龍*附近,員工一共只有十個(gè)人,主要從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估和拆遷評(píng)估。最新申報(bào)的業(yè)務(wù)還有測(cè)繪,但目前還沒(méi)有開(kāi)展起來(lái),只能說(shuō)有這個(gè)資質(zhì)了。
在實(shí)習(xí)期間我對(duì)估價(jià)行業(yè)做了一定的了解,對(duì)基本的辦公用品的使用有了一定的實(shí)際操作能力,同時(shí)我做了近10份的報(bào)告,就一般的抵押評(píng)估報(bào)告,根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值我已經(jīng)能獨(dú)立完成,對(duì)于大型報(bào)告則需要成本法和收益法并用,但仍然需要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)最終定價(jià)值。以下是我暑期實(shí)習(xí)的所得所感。
作為一名估價(jià)人員,就要遵守估價(jià)人員的職業(yè)道德規(guī)范。除了要遵守估價(jià)機(jī)構(gòu)的道德規(guī)范,社會(huì)道德規(guī)范及估價(jià)道德原則等這些大的公共道德規(guī)范,估價(jià)人員還應(yīng)該盡職盡責(zé),勤奮工作,公正估價(jià),廉潔守法,保守秘密,收費(fèi)合理。如果估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng),行政主管部門(mén)可以依法做出警告,罰款,沒(méi)收違法所得以及沒(méi)收非法財(cái)物,責(zé)令停產(chǎn)停業(yè),暫時(shí)或者吊銷許可證照,行政拘留以及法律法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰(如通報(bào)批評(píng)等),估價(jià)師承辦業(yè)務(wù),由其所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并由該估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂估價(jià)委托合同。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師均可能因執(zhí)業(yè)不規(guī)范而承擔(dān)行政責(zé)任。估價(jià)機(jī)構(gòu)因違反合同的規(guī)定而對(duì)侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任,屬于違約責(zé)任。違約責(zé)任通常由估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān),估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在承擔(dān)責(zé)任后,向直接責(zé)任人追償。估價(jià)機(jī)構(gòu)僅向其訂立合同的相對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu),估價(jià)師因違法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任,目前的法律尚未做出明確的規(guī)定。但是,法釋【20xx】2號(hào)司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理證券市場(chǎng)因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定》,第一次將資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及負(fù)有責(zé)任的董事,監(jiān)事和經(jīng)理等高級(jí)管理人員,直接責(zé)任人,列為虛假陳述證券民事賠償案件的侵權(quán)責(zé)任的主體。對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的前提條件,免責(zé)事由,舉證責(zé)任,以及責(zé)任的分擔(dān)和追償?shù)鹊,則由相關(guān)細(xì)則規(guī)定。
雖然說(shuō),國(guó)家從道德和法律上對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都做出了以上規(guī)范,制定了以上責(zé)任制,但是就目前而言,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍然存在著一些問(wèn)題。比如“許諾高額回扣,壓低收費(fèi)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段,專業(yè)服務(wù)在競(jìng)爭(zhēng)中并不占優(yōu)勢(shì)”,“為迎合委托方要求在估價(jià)中故意提高或降低評(píng)估價(jià)值額”,“估價(jià)過(guò)程過(guò)于程式化,報(bào)告流于形式,缺少深入分析和獨(dú)到之處”。這一個(gè)暑假我在洛陽(yáng)首佳房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司總部辦公室內(nèi),與各級(jí)估價(jià)師們的接觸也不少,與公司老總也有一定的交流,對(duì)這個(gè)行業(yè)這個(gè)市場(chǎng)也有一定認(rèn)識(shí),結(jié)合各種材料,我個(gè)人對(duì)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題提出了以下建議:
①清理整頓估價(jià)機(jī)構(gòu),取消不必要的評(píng)估和確認(rèn)。
、诟淖冋畽C(jī)關(guān)、銀行、法院等部門(mén)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法,給報(bào)告使用方以充分的選擇自由度。
、劢⒄块T(mén)估價(jià)與民間估價(jià)兩套機(jī)制。
、芗訌(qiáng)對(duì)估價(jià)人員的管理,實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格等級(jí)制度。
、菰黾有畔⑼该鞫取
、扌抻喎康禺a(chǎn)估價(jià)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)額與工作量及報(bào)告質(zhì)量掛鉤。
、叨ㄆ谛抻啠潞屯晟乒纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
、嘧⒅胤康禺a(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的考核避免繼續(xù)教育流于形式,走過(guò)場(chǎng)。
在校期間,我從書(shū)本上學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)評(píng)估的幾種方法及這個(gè)行業(yè)的基本制度,在洛陽(yáng)首佳房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪咨詢有限公司,我在原有知識(shí)的基礎(chǔ)上有了解到現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的具體分類,包括以下幾種:
、佟案蓛簟钡某鲎屚恋厥褂脵(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)。
、凇案蓛簟钡膭潛芡恋厥褂脵(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)。
、邸案蓛簟钡霓r(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn)。
、懿糠之a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。
、莨灿械姆康禺a(chǎn)。
、薷綆в凶饧s的房地產(chǎn),即已出租的房地產(chǎn)。
、咴O(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn),即已抵押的房地產(chǎn)。
、嘣O(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn),即已典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。
、嵩O(shè)定了地段全的房地產(chǎn)。
、馐掷m(xù)不完善的房地產(chǎn)。
11產(chǎn)權(quán)不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。
12臨時(shí)用地或臨時(shí)臨時(shí)建筑的房地產(chǎn),可分為未超批準(zhǔn)期限的和已超過(guò)批準(zhǔn)期限的。
13違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)。
14已被確定為征用或拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。
15已被法院查封監(jiān)管的房地產(chǎn)。
16房地產(chǎn)的租賃權(quán)。
17房地產(chǎn)的典權(quán),典權(quán)可以將出典和房地產(chǎn)出租,轉(zhuǎn)典于他人,或者將典權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,典權(quán)轉(zhuǎn)讓的,受讓人處于典權(quán)人的地位。
18房地產(chǎn)的空間利用全,又有地下空間利用和土地上空間利用權(quán)。
因?yàn)槲覍?shí)習(xí)期間一直在老總的辦公室內(nèi),所以除了接觸一點(diǎn)專業(yè)知識(shí)外我還對(duì)辦公室的一些工作有了一定的認(rèn)識(shí)和了解。在辦公室內(nèi),尤其是作為辦公室主任在文件的簽收上一定馬虎不得。辦公室收文處理的步驟為:接受、登記、協(xié)辦、批辦、篩選、分送、傳閱、催辦、承辦和收集。簽收的情況有兩種:一種是不接觸文件內(nèi)容,只點(diǎn)收多少信封或文件包,即通常所說(shuō)的“外收發(fā)”;另一種是逐份清點(diǎn)接收文件,通常由“內(nèi)收發(fā)”或文件處理部門(mén)來(lái)做。在辦公室內(nèi),辦公室主任在簽收文件時(shí)也很有講究。
簽收主要有三種方式:
1.簽字。機(jī)關(guān)各部門(mén)之間交換文件,收方的辦公室主任應(yīng)在對(duì)方的宋文簿上簽字。
2.蓋章。接收郵局和機(jī)要通信部門(mén)送達(dá)的文件,收方的辦公室主任除在文件投遞單上簽字外,還要加蓋公章。
3.收條。收方辦公室在接收文件時(shí)亦可向發(fā)文單位出具收條。
在辦公室內(nèi)一般是由主任對(duì)來(lái)件來(lái)函進(jìn)行拆封的,除被授權(quán)外,其他人員不得擅自拆封。
拆封時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn):
1.拆封之前要對(duì)所有文件進(jìn)行分揀,即按信件不同來(lái)源進(jìn)行分類。
2.拆封時(shí)要認(rèn)真細(xì)致,注意保護(hù)封內(nèi)文件的完好。
3.注意把封內(nèi)文件倒凈。
4.取出的文件要單獨(dú)放置,不要與處理過(guò)的文件或其他文件混放在一起。在文件沒(méi)有登記之前,不要讓無(wú)關(guān)人員亂動(dòng)或取走。
5.檢查文件上的主送(包括抄送)單位,來(lái)文單位與封皮所寫(xiě)是否相符。如不相符或無(wú)法判明的,應(yīng)把封皮附在文件后面?zhèn)洳椤?/p>
6.來(lái)件如未裝訂拆封,當(dāng)時(shí)就要處理好,以免一個(gè)完整的文件誤分兩處。
7.注意封皮的保存利用。
8.封內(nèi)有回執(zhí)單位的,應(yīng)在回執(zhí)單上簽收并及時(shí)將回執(zhí)單退回來(lái)信單位。
仔細(xì)一想,我還有一段時(shí)間是在公司的一個(gè)二手房部分實(shí)習(xí)的。公司在洛陽(yáng)市房管局二樓二手房交易大廳有一個(gè)攤位,在那期間,我做的工作主要是登記房源和接待客戶并帶客戶看房。在此期間,我對(duì)洛陽(yáng)市的二手房市場(chǎng)也做了一次了解和摸底。對(duì)房源信息要記明售價(jià)、建筑面積、房權(quán)證號(hào)、房屋結(jié)構(gòu)、樓層、竣工年份、朝向、房屋現(xiàn)狀、裝修情況、配套(水、電、暖、車庫(kù)、綠地等),房主的姓名和電話。
后記
在實(shí)習(xí)期間,我對(duì)自己的專業(yè)知識(shí)及與專業(yè)相關(guān)的評(píng)估行業(yè)都有了深刻地認(rèn)識(shí),對(duì)社會(huì)的人際關(guān)系的復(fù)雜性也有了一定的感觸。這個(gè)暑假的實(shí)習(xí)生活,讓我開(kāi)始為自己的將來(lái)深深的思考,為生活的不易感嘆,更催生了我學(xué)習(xí)技能,做個(gè)全面發(fā)展的大學(xué)生的決心。轉(zhuǎn)眼間,我就要回學(xué)校上課了,但我知道,實(shí)習(xí)結(jié)束了,但我的工作生涯還沒(méi)真正開(kāi)始,實(shí)習(xí)只是一個(gè)前奏。
現(xiàn)階段,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)特別重視以下三方面:
1.重視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。管理是評(píng)估機(jī)構(gòu)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的保證,經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的核心是開(kāi)拓市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成,在評(píng)估公司的可持續(xù)發(fā)展中,不可或缺;
2.優(yōu)秀的估價(jià)人員是企業(yè)發(fā)展最主要的武器。介入產(chǎn)權(quán)激勵(lì)機(jī)制,充分吸引人才和發(fā)揮人才作用。但應(yīng)處理好產(chǎn)權(quán)分散和相對(duì)集中的關(guān)系,確保有效決策;
3.我國(guó)的評(píng)估行業(yè)處在一個(gè)上升和發(fā)展階段,特別需要重視培訓(xùn),為評(píng)估公司發(fā)展蓄積力量。應(yīng)重視從業(yè)人員綜合素質(zhì)的培訓(xùn),使員工素質(zhì)和公司的整體素質(zhì)呈雙螺旋式上升的狀態(tài),提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。所以今后我應(yīng)該更多的利用課余時(shí)間對(duì)洛陽(yáng)市及全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做一個(gè)數(shù)據(jù)收集整理。因?yàn)槔峡傉f(shuō)過(guò),一個(gè)好的估價(jià)師,要把握市場(chǎng),熟知市場(chǎng),能為一個(gè)具體的估價(jià)對(duì)象劃一個(gè)波動(dòng)線。我想要做到這一點(diǎn),我還要在市場(chǎng)行情上下一番功夫。
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