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商業(yè)地產(chǎn)述職報告范文
小生不才，96年進入零售連鎖，98年終生職業(yè)定位該行業(yè)。從事的企業(yè)為：96萬佳百貨、98沃爾瑪、2001家世界、2006富迪。04年隨發(fā)展選址涉足商業(yè)地產(chǎn)。從事高管多年職業(yè)經(jīng)驗判斷，零售連鎖業(yè)終極追求目標為：資產(chǎn)不斷的積累和增值。而零售連鎖業(yè)的資金充裕，加上資本運作，故進入商業(yè)地產(chǎn)具有必然性。而作為零售連鎖業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人職責歸結(jié)如下：
一、認真解讀政策，了解企業(yè)經(jīng)營能力和目前狀況。
判斷未來市場可能出現(xiàn)狀態(tài)，以及未來可能出現(xiàn)的競爭市場，提前進行商業(yè)選址規(guī)劃《公司戰(zhàn)略性選址》，將公司戰(zhàn)略發(fā)展落實到實處，把握入住市場的先機!把每個項目的前期市場調(diào)研報告、土地價值評估、房屋價值評估、建筑規(guī)劃、功能定位、投資報告、超市銷售利潤預算報告、百貨銷售利潤預算（租金價格定位報告，商鋪租金收入預算）、招商策略的制訂并組織運營招商團隊實施。
二、項目選址/評估，目前成功實施的項目：
彭場(百貨大樓)、楊林尾(購物中心+步行街)、漁薪購物中心、汪橋購物中心、五七購物中心、章華購物中心、陳場購物中心、樓河(購物中心+步行街)、通�？谫徫镏行�、天門岳口(購物中心+步行街)、江陵郝穴(百貨大樓)、張溝(百貨大樓)、峰口(購物中心+步行街)、、監(jiān)理朱河購物中心，毛嘴(購物中心+步行街)。
三、項目運營后的回顧和分析：
投資回收期約為7-8年。最長的投資回收期不超過12年。總投資回報率在32%。
四、資本運作：按2010年年初本人提供給中央商務部/開發(fā)銀行/農(nóng)行的融資報告相關(guān)數(shù)據(jù)表明：
新增加的商業(yè)廣場將服務于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民人數(shù)達到115.67萬人，家庭戶數(shù)26.83萬戶。按目前現(xiàn)有簽訂的項目，計算明年待建的建筑面積近10萬平方米。所需的資金(建筑+設(shè)備)約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個自用土地項目計算所需的資金缺口將達到2個億左右。
五、制訂全年發(fā)展項目選址實施計劃，以及全年投資計劃、協(xié)助各分公司進行項目選址。
選址要點：1商圈人口劃分;2家庭收支狀況;3城區(qū)人流動向;4城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展方向進行判斷;5選址不要看沿街建筑，細查背后狀態(tài);6項目立地狀況：易達性、也就是我們常講的入店率;7市場份額的初步判斷，是否可進行商業(yè)廣場項目的入祝
六、土地商用價值評估：
主要是就土地進行商業(yè)建筑后的租金價值。也就是說按市場目前的商鋪租金狀況， 核算該土地建成后的租金價值比是其重點(租金價值比：是以后招商或買鋪的價格的根本依據(jù)) 1土地的形態(tài)：沿街寬度、深度、長寬比、周遍的側(cè)通道(或側(cè)街區(qū))的貢獻率、土地長寬比與常規(guī)土地長寬的比率等等; 2項目周遍商鋪的市場租金價格; 3計算土地縱向/橫向遞減后的價值; 4 計算建成后的商用建筑體的租金價值。(A建筑規(guī)劃一般為3.2;B使用面積占建筑面積的比例為72.5% )
七、房屋價值評估：主要是對地表上建筑物，以及相關(guān)附著物進行價值評估。
采用的方法為：1成本計算法、2市場比較法、3加權(quán)處理、4綜合評估計算
八、 項目整體的規(guī)劃：
1、 主體建筑面積的確定：經(jīng)營能力與市場份額結(jié)合后確定主體商業(yè)建筑面積;
2、 建筑群功能定位及規(guī)劃設(shè)計：確定整體項目與周遍建筑狀況，設(shè)計最佳立體人流動線。
3、 整體商業(yè)規(guī)劃的功能定位：通過市調(diào)對主體建筑、獨立商鋪、剩余土地規(guī)劃功能定位
九、經(jīng)營利潤分析 。
其主要體現(xiàn)在： 1超市銷售預算; 2百貨經(jīng)營預算; 3 租金價格定位。相關(guān)預算：是通過前期的市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合 市場份額計算法、 消費習性推算法、 經(jīng)營能力分析法匯總計算。
十、 財務分析：
1、明確項目的利潤結(jié)構(gòu)(贏利模式);
2、利潤預算(盈虧臨界線);
3 、投資總額(終極上線);
4、投資回收期/回報率
十一、協(xié)助職責：
為保證項目贏利模式具有可實現(xiàn)性，故在以上項目本質(zhì)任務外;還有三個協(xié)助職責：
就公司年度發(fā)展計劃，提供相關(guān)投資所需要的現(xiàn)金流，進行相關(guān)的融資報告的撰寫;
協(xié)助商業(yè)廣場：內(nèi)部建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的人流動向設(shè)計調(diào)整，特別是百貨大樓的立體動線設(shè)計與樓層功能定位之間形成的客流動線，是體現(xiàn)商業(yè)建筑體的整體租金價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié);
督促相關(guān)部門按項目進度展開工作，爭取時間差產(chǎn)生的利潤。
十二、相關(guān)公司運作模式、組織結(jié)構(gòu)變更等，提交改革方案。
公司經(jīng)營能力是強弱，是決定企業(yè)發(fā)展速度的關(guān)鍵。所以。。。整體要以集團化作為發(fā)展目標，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養(yǎng)殖基地、物流公司、鞋業(yè)經(jīng)營管理公司、服裝經(jīng)營管理公司、區(qū)域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經(jīng)營管理公司、商業(yè)地產(chǎn)公司等各個品項可以作大作強，通過自身網(wǎng)點優(yōu)勢、拓展其他區(qū)域。最終形成多元化集團公司，提升整體利潤空間、在可延伸輻射的區(qū)域內(nèi)做“老大”，形成社會規(guī)模效益、政治效益。
十三、團隊建設(shè)：
1各分公司發(fā)展人員就相關(guān)發(fā)展選址進行現(xiàn)場傳幫帶;2以及相關(guān)預算進行協(xié)助性的指導;3商業(yè)建筑規(guī)劃的來源分析(建筑規(guī)劃服從商業(yè)規(guī)劃);4培訓相關(guān)項目接待人員的項目介紹技巧; 5相關(guān)招商人員價格談判技巧和策略。
十四、招商工作重點：
1、根據(jù)前期的市場調(diào)研、建筑功能定位、招商策略組織招商團隊實施;2、招商團隊的組織結(jié)構(gòu)、招商實施過程中的重大方向調(diào)整。
3、跟進重點客戶的談判以及合同的簽定;4、為整體項目招商結(jié)果負責;5、制訂相關(guān)后期物業(yè)管理相關(guān)制度流程事宜。
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