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關(guān)于存款利率調(diào)整的調(diào)查報告
前言：房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響，是政府近年來調(diào)控房地產(chǎn)價格的最主要的手段。但由于利率政策的時滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調(diào)控政策的效應還有待進一步觀察。本文結(jié)合近兩年我國銀行的利率調(diào)整，探討了銀行利率的調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場的價格、開發(fā)商和購房消費者的影響以及運用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題 。
一 、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)完成情況
201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%
2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。
2012年1-8月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比1-7月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資29990億元，增長10.6%，增速回落0.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。
�。ǘ┥唐贩夸N售情況
201*年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1
2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。
2012年1-8月，全國商品房銷售面積5.74億平方米，比去年同期減少4%，減少幅度與1-7月相比放緩了2.5%。8月份，當月商品房銷售面積0.88億平方米，環(huán)比增長2%，同比增長13%。當前市場仍處于積極恢復階段。商品房累計銷售額達到3.4萬億元，較去年同期增長2.2%。商品房8月當月銷售額5311億元，環(huán)比減少1%，同比增長20%。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況
201*年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回
落12.1個百分點，比1-11月回落4.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與201*年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。
2012年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50832億元，同比增長6.2%。其中，國內(nèi)貸款8723億元，增長8.8%；利用外資228億元，下降54.3%；自籌資金21284億元，增長10.3%；定金及預收款12750億元，上升5.5%；個人按揭貸款5094億元，上升4.6%。
二、近兩年我國銀行利率變動情況
201*年12月25日，一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。
201*年10月19日，一年期存貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點。
自2011年4月6日起，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。
從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調(diào)存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達21%，創(chuàng)歷史新高點。中小金融機構(gòu)的存款準備金率也將高達17.5%。
2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次存款準備金率調(diào)整后準備金率高達21.5%，再創(chuàng)歷史新高。
2011年12月5日起，央行下調(diào)存準率0.5個百分點。
2012年2月24日起央行決定下調(diào)存款準備金率0.5個百分點。2012央行首次“降準”，將一次性釋放約4000億元資金。中國大型金融機構(gòu)的存準率將由21%回落至20.5%，中小型金融機構(gòu)的存準率則降至17%。此為2012首次下調(diào)存準率，也是自2011年6月存準率大型機構(gòu)升至21.5%和中小型機構(gòu)18%的歷史高位后，央行第二次下調(diào)存準率。
三、銀行利率變動對我國房地產(chǎn)市場的影響
�。ㄒ唬┿y行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系
銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應量增長。當貨幣供應增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當貨幣供應量繼續(xù)增加，持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心理等因數(shù)的影響下，這一過程可能導致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價格不斷上漲，交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導致現(xiàn)有價格嚴重脫離其實有價值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟進入嚴重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴重。
�。ǘ┿y行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響
一般理論認為，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系，利率升高時房地產(chǎn)價格降低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產(chǎn)價格缺少支撐力，結(jié)果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，，這時的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。提高存款準備金率和上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經(jīng)濟發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀
行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)在看來，從2006年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房價過快增長。
（三）銀行利率變動對開發(fā)商的影響
目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資，因此利率的變動導致開發(fā)商的財務(wù)成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招牌掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設(shè)、增加土地儲備的風險。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負擔加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調(diào)0.27個百分點以后，開發(fā)商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚；另一種認為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。
�。ㄋ模┿y行利率變動對購房消費者的影響
加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費剛開始，購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出陡然上升，會導致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個經(jīng)濟增長放緩。目前，房價并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。
四、在運用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題
（一）利率政策存在滯后性，調(diào)控的效應有待進一步考察。從經(jīng)濟學的角度來看，以利率調(diào)整等貨幣政策實施宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，必然存在一定的政策效應滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供應量作用于房地產(chǎn)市場時，利率工具的時滯效應既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標變量之間。同時作為房地產(chǎn)管理機關(guān)的建設(shè)部和國土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產(chǎn)市場運行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控滯后的問題。
（二）由于我國房地產(chǎn)需求旺盛，小幅利率變動對房地產(chǎn)需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。貸款利率的調(diào)整同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。中國人存在"人者有其居"的觀念，到達一
定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現(xiàn)剛性，對于小幅利率政策調(diào)整反應不敏感。因此在之前加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產(chǎn)價格上升也就不足為奇。但是如果加息成為一種常態(tài)，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進一步推動房地產(chǎn)價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降。
�。ㄈ╅_發(fā)商可以通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價格上，從而導致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價格的調(diào)控上,人民銀行基本上無能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國房地產(chǎn)成本的構(gòu)成中,土地成本占了商品房價格的很大一部分,所以開發(fā)商將土地成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，對此，貨幣政策在影響房地產(chǎn)市場的走向方面有一定的局限性。
五、總結(jié)
從上文可以看出，通過利率調(diào)整房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長速度及投資風險，對于保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展是十分必要的。但對房地產(chǎn)投資較高的回報率和具有一定的壟斷性而言，利率調(diào)整不足以降低房地產(chǎn)投資，反而使消費者的房貸成本大幅增加，對房地產(chǎn)消費起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策來對房地產(chǎn)需求進行調(diào)控，必須做到因時制宜和靈活應用，才能正確發(fā)揮利率政策對房地產(chǎn)市場需求的作用，
政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)制是一個系統(tǒng)工程，僅僅依靠利率調(diào)整還是不夠的，還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控的時候，除了運用相關(guān)的貨幣政策工具，還必須輔之其它有效的政策手段，比如信貸政策、住房制度、土地政策等。這就要求政府在宏觀調(diào)控時要慎用貨幣政策,并完善相關(guān)的機制。
對整個經(jīng)濟的影響起到復蘇、保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的作用；調(diào)低存款準備金率對銀行的信貸規(guī)模擴張有正面作用，對市場特別是對銀行股會有一個好的作用。
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