- 相關(guān)推薦
住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)查報告
為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報告作準備,市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于9月份對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。9月10日,市人大常委會副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上,我們按照監(jiān)督法的要求,已將調(diào)研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進行了匯總整理,交市政府及相關(guān)部門。市政府對我們匯總的意見高度重視,已在專項工作報告中作出了回應(yīng),F(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報告如下,供各位組成人員審議時參考。
一、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀
我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過十多年的發(fā)展, 物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大,企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè),在擴大就業(yè)、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130 家,管理面積2300萬平方米,有國家級物業(yè)管理示范項目5個,國家優(yōu)秀項目5個,省級優(yōu)秀項目23個。
近年來,市政府認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》,不斷健全物業(yè)管理的政策體系;大力開展宣傳咨詢活動,努力為物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)I造有利的社會氛圍;積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場,對符合條件的新建小區(qū)全面實施招投標落實物業(yè)服務(wù)企業(yè),限制和約束不正當(dāng)競爭行為,維護了物業(yè)管理市場良好的競爭秩序;積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會組織建設(shè),業(yè)主自治意識逐步得到增強;不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為,行業(yè)整體素質(zhì)有所提高;逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度,業(yè)主合法權(quán)益得到保障;努力改善老小區(qū)配套設(shè)施,積極探索準物業(yè)管理體制。通過各項扎實有效的工作措施,我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善,物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用,為提升城市品味,提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻。
二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題
在十多年的發(fā)展過程中,我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣,也出現(xiàn)了許多矛盾和問題,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)收費標準低,收繳率低,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難,成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費難是我們在調(diào)研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費標準比較低,沒有建立相應(yīng)的自然增長機制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費指導(dǎo)價執(zhí)行的仍然是2015年的標準,根據(jù)小區(qū)類別、服務(wù)標準不同,從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2,普遍價格在0.2元/月.m2左右(與XX市水平相當(dāng))。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加,特別是《勞動合同法》實施以后,為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力,但是物業(yè)管理收費標準一直沒有隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%,而低價位商品房(拆遷安置小區(qū))物業(yè)管理費收繳率不足10%,導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常運轉(zhuǎn),更無法提供高質(zhì)量的服務(wù),形成了收不到費―服務(wù)不到位―業(yè)主不滿意―更加收不到費的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費,而通過司法渠道追討物業(yè)管理費,成本高、程序繁雜,牽扯過多的人力、精力,物業(yè)公司認為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項目,特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損,去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營不下去紛紛退出所在小區(qū)。
。ǘ┪飿I(yè)管理體制不健全,相關(guān)責(zé)任主體沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用,使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加,物業(yè)管理的市場不斷擴大,物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加,行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業(yè)直管,物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機制和應(yīng)急防御機制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式,是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經(jīng)費、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū),由于缺乏對業(yè)委會有效的監(jiān)督制約措施,其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成,民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實現(xiàn),業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計,能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會僅占20%,基本不運作的占30%,另50%也是發(fā)揮作用不大。另外,居委會、業(yè)委會、物管企業(yè)三者之間相互促進、相互制約,共建和諧小區(qū)的機制沒有形成,社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機制。
。ㄈ┳≌^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計,不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司,如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位,公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰,房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高,綠化檔次低,維修資金不及時足額到位等等,造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難,目前隨著私家車的迅速增多,許多住宅小區(qū)中,包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足,停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題,這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。
。ㄋ模┏鞘芯C合管理執(zhí)法不到位,市民對居住環(huán)境不滿意,物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等,這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門進行監(jiān)管、執(zhí)法,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時勸阻、舉報的權(quán)力,而沒有執(zhí)法權(quán),但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上,并以此為理由拒繳物業(yè)管理費。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機制不夠完善,一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象,導(dǎo)致居民對居住環(huán)境不滿意。
。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低,從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高,制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進入的門檻較低,相當(dāng)一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點低,沒有先進的管理手段和高素質(zhì)人才,市場競爭力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級資質(zhì)1家,二級資質(zhì)8家,二級以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右,其中70%的人只有初中以下(含初中)文化,85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務(wù)工人員,而且大多是 “40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高,加上工資待遇低,從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧,使得整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強的狀態(tài)。
三、對加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議
針對我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實問題,市政府及相關(guān)職能部門要切實加強研究,從完善物業(yè)管理的體制、機制入手,積極探索,創(chuàng)新舉措,推動這一社會關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點問題的有效解決。
。ㄒ唬┮獜囊匀藶楸尽(gòu)建和諧社會的高度出發(fā),不斷加強組織領(lǐng)導(dǎo),建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程,是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn),也反映了一個城市經(jīng)濟、社會的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度,充分認識加強小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性,建立健全管理網(wǎng)絡(luò),構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則,明確市、區(qū)兩級職責(zé)分工,落實行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任,建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關(guān)職能部門密切配合”的責(zé)任體制,形成“上下聯(lián)動、齊抓共管”的工作機制。區(qū)級政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門,充實街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和社區(qū)工作力量,健全管理網(wǎng)絡(luò),落實工作經(jīng)費,為推進物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織,是最靠近千家萬戶的關(guān)口,要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用,強化居委會的職責(zé),在業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色,強化其在發(fā)動業(yè)主委員會的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時物業(yè)管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分,是城市管理的補充和延伸,需要各相關(guān)職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責(zé)任制,加強部門間的協(xié)作配合,提高行政執(zhí)法的效率,依法對小區(qū)內(nèi)各類違法、違規(guī)行為及時、從嚴查處,為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。
。ǘ┮獜霓D(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費理念入手,進一步加大宣傳力度,強化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費難的原因很多,但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位,對物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認識。有很多業(yè)主習(xí)慣于過去長期的政府福利性服務(wù),對物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費不理解、不情愿,總希望享受“免費的午餐”。要針對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對性的宣傳工作,強化輿論引導(dǎo),使其充分認識各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識,從而千方百計地改進服務(wù)的方法,提高服務(wù)的質(zhì)量;另一方面要強化業(yè)主的共同參與意識,以主人翁的姿態(tài)自覺維護全體業(yè)主的共同權(quán)益,從而讓社會各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介,通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī),解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理,引導(dǎo)廣大市民樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念,分清職責(zé),正確對待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題,自覺履行繳費義務(wù),依法維權(quán)。
(三)要從物業(yè)管理的機制、模式等方面尋求突破口,努力創(chuàng)新工作舉措,加大推進力度。
一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入,將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級年度城建計劃,安排專項資金,逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題,為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。
二是要加強物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強對房屋開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管,確保其按規(guī)定將住宅專項維修資金交存到位,并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任,同時負責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售過程中造成的遺留問題,為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則,進一步完善住宅專項維修資金的管理措施,明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范,為長期物業(yè)管理提供保障,切實維護廣大業(yè)主的權(quán)益。
三是要強化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗收制度。加強對小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標準的前置把關(guān),嚴格小區(qū)竣工綜合驗收工作,加強對房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗收,明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門驗收確認,并監(jiān)督交付,從而從源頭上減少矛盾,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。
四是實事求是,合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實行等級性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉,針對不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區(qū),要全面推行市場化等級物業(yè)管理;對老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的,積極推行物業(yè)管理,對暫不具備條件的,由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織,落實保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理,并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費制度,保障最基本的物業(yè)管理正常運行,維護小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。
(四)要從政策措施上加大對物管企業(yè)的扶持力度,讓朝陽產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機。
首先,市政府及相關(guān)職能部門要完善物業(yè)服務(wù)定價成本審核制度,按照 “公正合理、質(zhì)價相符”的原則,確定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導(dǎo)標準,規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費行為。要強化合同約束,在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費標準和各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用,建立、完善機關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費抄告制度,把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況作為機關(guān)作風(fēng)建設(shè)的考核內(nèi)容之一,健全各級黨政組織齊抓共管的責(zé)任機制。其次,針對拆遷安置小區(qū)、低價位商品房等,政府要出臺相應(yīng)的政策,解決小區(qū)管理的資金問題?梢栽趯嵤┎疬w時就提前對今后小區(qū)的管理費用進行考慮,在村級集體經(jīng)濟中作出安排,設(shè)立小區(qū)管理專項資金;或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營性用房,作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費來源。同時要完善住房保障措施,對低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費進行減免或補助。第三,針對物業(yè)管理這一帶有準公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè),政府要加大扶持的力度,實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè),建議政府對其經(jīng)營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼;對在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè),建議對其稅收給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠,以減輕企業(yè)的壓力;對管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實施正常的稅收制度,以此確保市場競爭的公平性,促進物業(yè)管理行業(yè)的良性運作、健康發(fā)展。
(五)要以群眾滿意為標準,切實提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。
市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場準入制度,加強物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理,規(guī)范企業(yè)服務(wù)標準。要進一步完善物業(yè)服務(wù)招投標管理辦法,規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機制,健全區(qū)物管部門及街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))參與對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實施機制,進一步加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評估報告制度,促進行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項目評選、激勵機制,重視物管人員培訓(xùn)工作,加強從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn),不斷提升從業(yè)人員素質(zhì),從而提升物業(yè)服務(wù)的水平,提高廣大居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度、認可度。
【住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)查報告】相關(guān)文章:
閱讀情況調(diào)查報告04-15
消費情況調(diào)查報告01-23
情況調(diào)查報告范文11-14
學(xué)生學(xué)習(xí)情況調(diào)查報告07-28
學(xué)生作業(yè)情況調(diào)查報告08-23
班級情況調(diào)查報告范文06-14