房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案(匯總8篇)
為保證事情或工作高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平開(kāi)展，時(shí)常需要預(yù)先制定方案，方案可以對(duì)一個(gè)行動(dòng)明確一個(gè)大概的方向。制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案8篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇1
1、品牌的市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)
品牌的市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷(xiāo)售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
(一)視覺(jué)體系
意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫(huà)、建筑作品欣賞;
看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);
各功能招牌：如銷(xiāo)售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買(mǎi)家明確功能;
樣板間：充分展示戶(hù)型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望;
(二)聽(tīng)覺(jué)體系：背景音樂(lè)，選擇適合樓盤(pán)風(fēng)格和特色的背景音樂(lè)。
(三)味覺(jué)體系：為來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;
(四)觸覺(jué)體系：營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑，手感溫潤(rùn)，一塵不染;
(五)嗅覺(jué)體系：嗅覺(jué)是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營(yíng)造清雅氛圍;
綜合感覺(jué)體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶(hù)美好的心理感受，良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可。 同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。
2、品牌推廣媒體的選擇
我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合;針對(duì)不同的客戶(hù)類(lèi)型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類(lèi)型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：
a. 戶(hù)外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣
告效力持久;
b. DM:通過(guò)客戶(hù)資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及
相應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)，并向每個(gè)客戶(hù)推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料;
c. 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我
們的網(wǎng)站主頁(yè)，進(jìn)行樓盤(pán)宣傳和推廣;
d. 報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤(pán)信
息，讓讀者更加了解;電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過(guò)在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤(pán)，了解它的風(fēng)格
和特色。
綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶(hù)外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。
3、品牌廣告宣傳推廣策略
(1)預(yù)熱期
在預(yù)熱期，大量的.作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和
戶(hù)外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購(gòu)工作。在這個(gè)期間，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題，讓大家開(kāi)始了解本項(xiàng)目的整體品味。
(2)公開(kāi)推廣期
進(jìn)入公開(kāi)推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場(chǎng)，可以階段可以增加戶(hù)外廣告的投放，并開(kāi)始運(yùn)用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場(chǎng)漸漸熱起來(lái)。這個(gè)階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題，在讓客戶(hù)了解樓盤(pán)品味的同時(shí)，更多的了解樓盤(pán)的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。
(3)強(qiáng)力出擊期
強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶(hù)外廣告、人員推廣、DM、電話(huà)跟蹤等，配合銷(xiāo)售達(dá)到頂峰�！懊利惡优系目罩谢▓@”、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強(qiáng)勢(shì)推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤(pán)的特色，促使其達(dá)到最終的購(gòu)買(mǎi)欲。
(4)消化期
強(qiáng)力的出擊期過(guò)后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶(hù)的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期的到來(lái)做準(zhǔn)備。
項(xiàng)目定價(jià)分析
本項(xiàng)目地處區(qū)域?yàn)榭h中心最為優(yōu)越處，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項(xiàng)目，全縣房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)，所以該項(xiàng)目定價(jià)方法選擇競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)方法，我項(xiàng)目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域，地理位置同為優(yōu)越，他項(xiàng)目靠近人工湖、我項(xiàng)目緊鄰秀麗的馬頰河畔。但其項(xiàng)目為高層建筑群，我項(xiàng)目為中低層建筑群，所以我項(xiàng)目有容積率、綠化率、舒適度三項(xiàng)的優(yōu)勢(shì)，且他項(xiàng)目定價(jià)大致統(tǒng)一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級(jí)望而卻步，而我房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)空中花園洋房同時(shí)也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用的戶(hù)型，相對(duì)他項(xiàng)目面向的消費(fèi)者人群跟為廣大，所以相對(duì)于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢(shì)，所以采用直接競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，我項(xiàng)目主打戶(hù)型空中花園洋房定價(jià)為3900元一平方米，經(jīng)典實(shí)用戶(hù)型定價(jià)為3600元一平方米。
項(xiàng)目促銷(xiāo)方案
1、本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書(shū);
2、選擇訪(fǎng)問(wèn)量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè);
3、成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開(kāi)發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目;
4、成立客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)，快速處理客戶(hù)投訴與客戶(hù)疑問(wèn)，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源;
5、參加房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤(pán)，并可以在此間吸引客戶(hù)看房，購(gòu)樓及下定購(gòu)買(mǎi);
6、參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書(shū);
7、工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望及視覺(jué)效果;
8、電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶(hù)接受廣告宣傳的效果;
9、進(jìn)行潛在客戶(hù)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。
10、付款方式
(1)一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車(chē)位一個(gè)，同時(shí)可以享受9、8折的驚人優(yōu)惠政策;
(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi);
(3)銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。
以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣營(yíng)銷(xiāo)方案的全部?jī)?nèi)容，這篇營(yíng)銷(xiāo)方案寫(xiě)的還挺全面，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路。如果您還想了解更多的營(yíng)銷(xiāo)策劃案，請(qǐng)繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內(nèi)容。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇2
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的理想方式，最大特色即在于“足不出戶(hù)，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目的規(guī)模和環(huán)境，進(jìn)行各種房屋的查詢(xún)和觀看，一個(gè)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站，購(gòu)房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周?chē)纳鐓^(qū)環(huán)境、公園、學(xué)校等只要用手指輕輕點(diǎn)擊鼠標(biāo)就一覽無(wú)余、盡收眼底，在對(duì)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇、比較后，購(gòu)房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過(guò)去十分耗費(fèi)時(shí)間、口舌和精力的選房過(guò)程，在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷。
理論上，通過(guò)網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同。不過(guò)在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi)，消費(fèi)者直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見(jiàn)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)目前最主要的目的，還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)或者電話(huà)進(jìn)一步溝通，為成交做好前期工作。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的特性：網(wǎng)站是基礎(chǔ)，推廣是手段，贏利是目的！
常見(jiàn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)推廣方式
A、SEO（SearchEngineOptimization，搜索引擎優(yōu)化）
搜索引擎優(yōu)化是中小企業(yè)最常見(jiàn)的一種推廣方式之一，主要是通過(guò)搜索引擎的排名來(lái)提高網(wǎng)站的最大程度曝光率，從而提升網(wǎng)站的流量，來(lái)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷(xiāo)售。當(dāng)然對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)更傾向于用戶(hù)的體驗(yàn)化，也就是常規(guī)說(shuō)到的UEO。
B、PPC（PayPerClick點(diǎn)擊付費(fèi)廣告）
點(diǎn)擊付費(fèi)廣告對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)來(lái)說(shuō)很大一部分采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來(lái)付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的'是得到最核心客戶(hù)的點(diǎn)擊，常規(guī)網(wǎng)站比較常見(jiàn)的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當(dāng)然現(xiàn)在也有一些電子商務(wù)網(wǎng)站采用了該推廣模式，最大的優(yōu)勢(shì)就是把每一分都花在了刀刃之中。
C、博客營(yíng)銷(xiāo)
博客營(yíng)銷(xiāo)也同樣是一種很不錯(cuò)的推廣營(yíng)銷(xiāo)方式，最主要的目的是對(duì)公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的問(wèn)題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用，在博客推廣中不在于多，在于的是精，提供和傳遞有價(jià)值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。
D、B2B平臺(tái)推廣
B2B電子商務(wù)平臺(tái)在現(xiàn)在對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)也是屬于比較火的一種推廣方式，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥膶?duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷(xiāo)售，典型的B2B平臺(tái)有阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、生·意·寶、環(huán)球資源網(wǎng)等等，B2B推廣特別是針對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)B2B數(shù)量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則，把大量有效的時(shí)間花費(fèi)在有價(jià)值的B2B上，而其他的網(wǎng)站就僅僅是屬于信息發(fā)布平臺(tái)。
E、電子郵件營(yíng)銷(xiāo)
電子郵件營(yíng)銷(xiāo)在中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)對(duì)于企業(yè)還沒(méi)有做到能夠合理的有效運(yùn)用，在這一點(diǎn)上面做電子郵件營(yíng)銷(xiāo)中國(guó)還是處于發(fā)展中，但是不過(guò)現(xiàn)在電子郵件被大量的一些虛假?gòu)V告信息和垃圾信息所采用，一個(gè)郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當(dāng)然其實(shí)對(duì)于電子營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經(jīng)過(guò)制作之后，對(duì)產(chǎn)品、促銷(xiāo)、榮譽(yù)、刊物和相關(guān)資訊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效傳播，當(dāng)然最主要的就是內(nèi)容和資源，這個(gè)在企業(yè)中應(yīng)該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對(duì)推廣是能夠達(dá)到很好的效果的，特別是現(xiàn)在行業(yè)之間的差異化一定要注意，可以通過(guò)一些付費(fèi)的方式獲取目標(biāo)客戶(hù)群體的郵件庫(kù)資源，當(dāng)然一定是有價(jià)值的。
F、新聞軟文營(yíng)銷(xiāo)
這一種方式在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)采用的是越來(lái)越多，大部分的企業(yè)開(kāi)始了采用了軟文營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行推廣，然后在大型行業(yè)門(mén)戶(hù)或者是大型網(wǎng)站進(jìn)行傳播，不過(guò)最主要的是注意幾個(gè)方面，1、內(nèi)容的真實(shí)性，2、內(nèi)容的價(jià)值型，3、內(nèi)容的推廣方向，這幾點(diǎn)一定要明確，最主要的是有效的信息，當(dāng)然公關(guān)類(lèi)的先拋一邊，因?yàn)槟莻�(gè)技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。
G、QQ群推廣
QQ作為現(xiàn)在中國(guó)使用群體最多的即時(shí)通交流工具，對(duì)現(xiàn)在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現(xiàn)在的QQ群，對(duì)推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是QQ群郵箱，QQ群信息發(fā)布，當(dāng)然還是有一定技巧，QQ群推廣不易采用苦力的方式，因?yàn)椴灰走@種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對(duì)推廣能夠起到很大的作用，因?yàn)镼Q是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營(yíng)銷(xiāo)。
當(dāng)然了，網(wǎng)站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用于自己所服務(wù)的對(duì)象，具體問(wèn)題具體對(duì)待。只要選對(duì)方法，堅(jiān)持下去，就能得到預(yù)期的效果。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇3
從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。
三，項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等；項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；
5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；
房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能
隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢(xún)顧問(wèn)的作用重新被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn)：策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)有什么用？如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就是出主意的，未免太過(guò)簡(jiǎn)單。那么，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)究竟是干什么的？
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話(huà)，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
醫(yī)生的職能
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”？“怎么建”？“賣(mài)給誰(shuí)”？等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
法律顧問(wèn)職能
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題 ，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等），土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、WTO、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
導(dǎo)演的.職能
房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
船長(zhǎng)的職能
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話(huà)，就是要嚴(yán)格按照海圖航線(xiàn)航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家
這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專(zhuān)家組成的群體才能夠完成。
房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格
房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢(xún)策劃；整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作；房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
**年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專(zhuān)家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專(zhuān)業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求；而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
**年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)網(wǎng)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)策劃的地位和作用
地位
第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。
第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市常
作用
第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣(mài)得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇4
一、全員銷(xiāo)售的目的和意義
全員營(yíng)銷(xiāo)是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
公司成立全員營(yíng)銷(xiāo)管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的.有效落實(shí)。
組 長(zhǎng)：廖清萍
副組長(zhǎng)：陳永紅
組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤
具體分工：
1、廖清萍：對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)工作全盤(pán)負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：15909978888；
2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：1580997XXX5。
3、史璞：配合陳永紅做好全員營(yíng)銷(xiāo)工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式1880997XXX5。
4、肖湘暉：主要對(duì)全員營(yíng)銷(xiāo)的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷(xiāo)售提成工作，保證全員營(yíng)銷(xiāo)順利進(jìn)行，聯(lián)系方式：13579391111。
5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人）15292356666、馬艷13999669838（金橋茗苑銷(xiāo)售人員）、金文艷136575806XX（金橋現(xiàn)代城銷(xiāo)售人員）、陶濤15292358888（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)反應(yīng)，提出合理化建議，并保障全員營(yíng)銷(xiāo)的順利實(shí)施。
6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：1529235XXXX。
三、實(shí)施辦法
1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷(xiāo)；2、方案采取“全員銷(xiāo)售、多銷(xiāo)多得”的辦法；
3、適用范圍：公司所有員工；
4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋(píng)果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
四、銷(xiāo)售流程
1、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；
2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶(hù)帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話(huà)推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。
3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶(hù)所購(gòu)房屋的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶(hù)按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶(hù)到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫(xiě)由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。
5、如需按揭貸款的客戶(hù)，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。
6、業(yè)務(wù)人員需與客戶(hù)作好溝通，向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
五、銷(xiāo)售提成
1、按照公司規(guī)定：
�。�1）住宅：提成比率為3‰，客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
（2）商鋪提成比率為3‰,客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
2、尾盤(pán)銷(xiāo)售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶(hù)成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。
3、銷(xiāo)售工作完畢，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
以上情況：客戶(hù)必須是在銷(xiāo)售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢(xún)過(guò)的客戶(hù)并且做過(guò)登記的不計(jì)提成）。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇5
隨著企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開(kāi)始以市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷(xiāo)售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷(xiāo)"色彩的推銷(xiāo)觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)需求的變化進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
企業(yè)的廣告活動(dòng)原來(lái)只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費(fèi)者推銷(xiāo)產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷(xiāo)觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視，市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷(xiāo)導(dǎo)向向營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向的變化。
在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)氖袌?chǎng)情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見(jiàn)性。在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的`市場(chǎng)情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì);在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷(xiāo)售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤(pán)包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。
另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇6
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)已隨著網(wǎng)絡(luò)的普及而逐漸被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注，但是在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策劃中成功的房地產(chǎn)企業(yè)不是很多，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)是相似的“事無(wú)預(yù)不立”成功與失敗的關(guān)鍵因素在于營(yíng)銷(xiāo)策劃。下面與大家分享一下房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵因素。
一、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的正確認(rèn)識(shí)
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的成功案例非常多，在做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策劃的時(shí)候不要只是看到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的成功的案例要將眼睛盯著企業(yè)自身的情況，不是有一個(gè)好的想法就可以成功，要將整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃考慮到細(xì)節(jié)，在這點(diǎn)上網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)和傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)是相同的。但是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)有有區(qū)別于傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)，只有正確的認(rèn)識(shí)了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)才會(huì)將網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)到極致。
二、專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)
“工欲善其事必先利其器”找對(duì)正確的人是成功的一半。通常在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建設(shè)上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態(tài)的企業(yè)，臨時(shí)找來(lái)兩三個(gè)人，甚至某一個(gè)人就開(kāi)始了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，并且這些人還不一定是專(zhuān)職做這個(gè)事，可能是從原來(lái)銷(xiāo)售部門(mén)找了幾個(gè)經(jīng)常會(huì)上網(wǎng)的，兼著做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。在分工上也沒(méi)有什么區(qū)分，放任員工想怎么干就怎么干，也沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)責(zé)。在團(tuán)隊(duì)的管理上，還必須要做到分工合理，相應(yīng)的職責(zé)要明確到每一個(gè)人，檢查起來(lái)才有據(jù)可查，責(zé)任才能落實(shí)到每個(gè)人頭上，相應(yīng)的計(jì)劃才能執(zhí)行下去。
三、有效的營(yíng)銷(xiāo)方案制定
根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略制定出來(lái)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方案是企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的靈魂，如果缺少切實(shí)可行的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方案，不管再怎么努力，終將會(huì)是徒勞無(wú)益。
對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的制定，很多企業(yè)都滿(mǎn)不在意，要么覺(jué)得能做多少算多少，要么覺(jué)得越大越好。要知道這種想法直接導(dǎo)致的是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的工作無(wú)法檢查，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)也不需要為此負(fù)任何責(zé)任，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的。
四、營(yíng)銷(xiāo)方案的有效執(zhí)行
在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案制定好之后就是對(duì)方案的執(zhí)行，在完美的方案不執(zhí)行也之后是一個(gè)方案，做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策劃同樣需要成本，需要考慮投資回報(bào)率，及時(shí)高效的方案執(zhí)行才會(huì)降低成本，要明白免費(fèi)的營(yíng)銷(xiāo)方式不只有你想的.到，付費(fèi)的就要精于預(yù)算，在將免費(fèi)的營(yíng)銷(xiāo)方式完成之后要有效的控制付費(fèi)的推廣，不是所有的訪(fǎng)問(wèn)都會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。執(zhí)行力在一定程度上營(yíng)銷(xiāo)著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的成本。
在成都這個(gè)城市，越來(lái)越多的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)開(kāi)始借助網(wǎng)絡(luò)來(lái)傳播自己的企業(yè)形象，建立企業(yè)品牌。做網(wǎng)絡(luò)策劃的企業(yè)也很多，但是比較出名的就是同恒互動(dòng)了，也有好多項(xiàng)目案例，至少目前同恒互動(dòng)文化傳播有限公司作為一家專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)策劃服務(wù)公司，其不光擅長(zhǎng)微博營(yíng)銷(xiāo)、危機(jī)監(jiān)測(cè)及處理、媒體關(guān)系管理，同時(shí)也十分擅長(zhǎng)網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)策劃、新聞推廣等各種網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)手段。同恒互動(dòng)文化傳播有限公司擁有來(lái)自全國(guó)各地的專(zhuān)業(yè)人才，組成了業(yè)內(nèi)口碑良好的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。
所以說(shuō)不是說(shuō)完成以上幾點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策劃就會(huì)成功，但是不考慮以上因素網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是不會(huì)成功的，一個(gè)好的策劃要考慮的因素會(huì)很多，有了好的方案并將營(yíng)銷(xiāo)做到細(xì)節(jié)才是重要的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇7
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃包括：
1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法。
6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰(shuí)去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？
7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。
8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
一、計(jì)劃概要
計(jì)劃書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1.市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
2.產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線(xiàn)中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
三、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析
應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
1.機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。
3.問(wèn)題分析
在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標(biāo)
此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的`基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類(lèi)目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立。
1.財(cái)務(wù)目標(biāo)
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10％，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
如果可能的話(huà)，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要，或者稱(chēng)之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10％的銷(xiāo)售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略。
策略陳述書(shū)可以如下所示：
目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房。有商用、住家兩種。
價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠(chǎng)家。
配銷(xiāo)渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30％。
研究與開(kāi)發(fā)：增加25％的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿(mǎn)足。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究：增加10％的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。
六、行動(dòng)方案
策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答：將做什么？什么時(shí)候去做？誰(shuí)去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。
七、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表
行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門(mén)將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。
八、控制
計(jì)劃的最后一部分為控制，用來(lái)控制整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門(mén)。
有些計(jì)劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟。
8.2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行
營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行是將營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的既定目標(biāo)。
策略所論及的是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是”什么”和”為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則論及到”誰(shuí)”去執(zhí)行，在”什么地點(diǎn)”、”什么時(shí)間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷(xiāo)方案分配一些基金，指導(dǎo)房屋銷(xiāo)售人員改變推銷(xiāo)重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案 篇8
地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷(xiāo)策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)上的一門(mén)更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷(xiāo)策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書(shū)是營(yíng)銷(xiāo)策劃的反映。在此談一談策劃書(shū)的編制問(wèn)題。
一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)編制的原則
為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。
(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。
(三可cao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。
(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內(nèi)容。
二、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的基本內(nèi)容
策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不同要求，在策劃的.內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。 因此，我們可以等同探討營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的一些基本內(nèi)容及編制格式，
封面：
策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱(chēng);客戶(hù)名稱(chēng);策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書(shū)正文部分主要包括：
(一)策劃目的
要對(duì)本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。 企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷(xiāo)方案。
企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷(xiāo)策略。
發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃。
房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門(mén)達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
(二)、分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況
對(duì)同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝"，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述;
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析;
樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況;
市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)樓盤(pán)的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。
(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。
所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。
項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶(hù)冷落;
項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)興趣;
樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng);
目標(biāo)客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性，使銷(xiāo)售渠道不暢;
促銷(xiāo)方式不佳，客戶(hù)不了解樓盤(pán);
廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng);
銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿(mǎn)情緒;
售后服務(wù)缺乏保證，客戶(hù)購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶(hù)群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿(mǎn)足，抓住主要目標(biāo)客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
(四)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷(xiāo)售率為%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售日期為XX天。
(五)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn)。
建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區(qū)域。
2、競(jìng)爭(zhēng)策略
通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。
1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證。
3)樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。
4)樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶(hù)群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿(mǎn)意的包裝策略。
5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;
銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境;
周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況;
樓盤(pán)自身的客觀條件;
銷(xiāo)售戰(zhàn)略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排;
發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo);
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