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      物業(yè)調(diào)查報(bào)告

      時(shí)間:2023-02-23 08:38:41 調(diào)查報(bào)告 我要投稿

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告

        在學(xué)習(xí)、工作生活中,越來越多人會(huì)去使用報(bào)告,報(bào)告具有語言陳述性的特點(diǎn)。一聽到寫報(bào)告馬上頭昏腦漲?以下是小編收集整理的物業(yè)調(diào)查報(bào)告,希望能夠幫助到大家。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告1

        一、調(diào)查目的

        改革開放以來,隨著我國社會(huì)主義市場體制的建立和日趨完善,國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活,為人民服務(wù),為人們熟知,物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善,逐漸自我提升的過程。進(jìn)入物業(yè)市場,了解物業(yè)現(xiàn)狀,深入物業(yè)實(shí)踐,將理論與實(shí)踐相結(jié)合,積累經(jīng)驗(yàn),總結(jié)知識(shí),了解問題,提升專業(yè)水平,打好專業(yè)基礎(chǔ),最終服務(wù)物業(yè),貢獻(xiàn)物業(yè)。

        二、調(diào)查對(duì)象

        xx市xx物業(yè)管理有限公司

        三、調(diào)查人:

        xx

        四、調(diào)查時(shí)間:

        20xx年8月21日

        五、調(diào)查內(nèi)容

        xx有限公司,總部設(shè)在xx市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類型多樣化,集服務(wù)、管理與經(jīng)營一體化。

        “竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū),屬社區(qū)物業(yè),它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末,孩子們?cè)趦和瘖蕵吩O(shè)施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè),讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

        調(diào)查結(jié)果顯示:

        人們對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間,小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的.將來將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的,物業(yè)管理自改革開放以來,至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬多個(gè)企業(yè),數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告2

        一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

        八十年代以來,我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。

        二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

        銅仁地處中國貴州東南門戶,各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展,經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上,能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此,在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后,我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題,采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.

        在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下,經(jīng)過近20天的努力,我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作(問卷填寫)。在完成問卷工作后,我現(xiàn)對(duì)問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納,終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

        三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

       。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷

        1、物業(yè)覆蓋率低,從業(yè)人員比例少,物業(yè)企業(yè)規(guī)模小,但發(fā)展較快。目前,銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū),但是,

        在銅仁主城區(qū)分布較廣泛,而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù),且為數(shù)不多。

        2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大,但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的,但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

        3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂,業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的'合理認(rèn)識(shí)。

        4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會(huì),有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開業(yè)主大會(huì)后,法律法規(guī)規(guī)定,必須組成和召開業(yè)主委員會(huì)。

        (二)物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

        物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此,它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

        在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后,涉及的問題就是該合同的履行。

        首先,在合同履行方面,從調(diào)查來看,銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。

        其次,對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面,缺乏較統(tǒng)一性。

        再次,在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后,物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙,消除危險(xiǎn)。

        最后,對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面;

        (三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)

        在本次調(diào)查問卷結(jié)束后,被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià):見下表:

        (小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)):

        總結(jié)評(píng)價(jià)

         很好 好 一般 不好

        比例 15.2% 42.4 39.4% 23%

        (對(duì)所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評(píng)價(jià)):

        總結(jié)評(píng)價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

        (四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

        上述調(diào)查分析,發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問題,但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問題出發(fā),提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

        1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控,極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低,從業(yè)人員比例少,物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手,大力將市場引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

        2、完善法律程序,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低,代收代繳墊支多,個(gè)別管理部門亂收費(fèi),導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問題。

        3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳,提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。

        4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善,建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu),以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。

        5、發(fā)展群眾性維權(quán)組織,加大社會(huì)對(duì)業(yè)主保護(hù)力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì),以這會(huì)中介主體資格出發(fā),以發(fā)生應(yīng)有的作用,促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。

        6、促進(jìn)社會(huì)性物業(yè)管理行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立和發(fā)展,并由政府進(jìn)行授權(quán)管理自己行業(yè),實(shí)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”等權(quán)利。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告3

        一、物業(yè)管理企業(yè)

        1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

        2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

        3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

        4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時(shí)值班,確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

        5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi),并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià),設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

        6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理,確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。(3)對(duì)二次供水水箱,應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。

        7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

        8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

        9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。

        10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的'地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識(shí),警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

        11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置。

        補(bǔ)充:

        物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān),小區(qū)居民都希望有一個(gè)好的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),但是,總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實(shí)施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個(gè)問題:

        一,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派,肯為大家工作,責(zé)任性強(qiáng)的居民代表,經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表所有的業(yè)主,對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數(shù)。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生以后,要樹立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機(jī)構(gòu),由于它和居民的生活關(guān)系密切,必須對(duì)它給予充分的重視。沒有業(yè)主委員會(huì),就談不上如何加強(qiáng)物業(yè)管理工作。

        二,小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會(huì)和居民群眾的意見:小區(qū)內(nèi)的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業(yè)干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會(huì)這個(gè)問題就比較容易辦。如一個(gè)居民小區(qū)停有幾輛大型貨運(yùn)汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動(dòng)時(shí)噪音很響,影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業(yè)主委員會(huì),要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會(huì)和大型車駕駛員溝通的時(shí)候,他們表示很難接受,通過業(yè)主委員會(huì)的反復(fù)做工作,并為他們落實(shí)了停車地點(diǎn),終于實(shí)現(xiàn)了大型車不再進(jìn)小區(qū)。又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業(yè)主委員會(huì)就把這個(gè)建議交全體居民討論投票。結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車位的建議。從而把這個(gè)建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)就是這樣一個(gè)小區(qū)里的當(dāng)家人。關(guān)系到居民們生活的大事,都要經(jīng)過他們?nèi)プ,去落?shí)。有了業(yè)主委員會(huì),小區(qū)的管理工作順暢多了。

        三,小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告4

        物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。此次調(diào)查聽取了xx小區(qū)對(duì)該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司,對(duì)一些居民進(jìn)行了調(diào)查問卷,通過認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對(duì)策,F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:

        一、物業(yè)管理工作的基本情況

        據(jù)調(diào)查,xx小區(qū)位建筑面積72374.23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計(jì)25棟792戶,始建于xx年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于xx年交付,入住率達(dá)到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢(shì),小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人,小區(qū)只有一個(gè)主出入口,屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè),以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨(dú)立的物業(yè)管理用房,小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

        二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

        1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題:

        一是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)談薄;

        二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;

        三是不服從管理,亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,自律意識(shí)淡漠;

        四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi);

        五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在:中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;

        六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低,導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。

        該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會(huì)計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無法維持。

        2、業(yè)主反映存在的問題:本人分別對(duì)小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查,業(yè)主集中反映的問題主要有:

        一是物業(yè)管理開始比較好,但一個(gè)月以后就不行了,門衛(wèi)的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;

        二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用,失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;

        三是外來人員以及車輛進(jìn)出比較隨便,平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣,影響業(yè)主休息,管理沒有到位

        四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修;

        五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃,往往是一個(gè)星期才能打掃一次;

        六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會(huì)這個(gè)機(jī)構(gòu)。

        3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題:

        一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高,服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù),對(duì)車輛亂停亂放、外來人員進(jìn)出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳,整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳,未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時(shí)解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;

        二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多,不交費(fèi)的理由更是多種多樣,主要表現(xiàn)在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等,都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費(fèi)不能按期繳納,就會(huì)造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上,而無心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對(duì)不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳,其他毫無辦法;

        三是業(yè)主委員會(huì)流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會(huì),主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

        三、對(duì)策和建議

        1、加強(qiáng)宣傳,廣泛發(fā)動(dòng)。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè),為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動(dòng),公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開支的情況,讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心,增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí),花錢買服務(wù)的意識(shí),讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層,調(diào)查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業(yè)主意見,科學(xué)制訂物業(yè)管理方案,為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。

        2、理順關(guān)系,明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會(huì)性工程,涉及面廣,情況復(fù)雜,為確保工作的正常開展,必須協(xié)調(diào)各部門,明確職責(zé),理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與xx企業(yè)的.關(guān)系,要求xx企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區(qū)的死角,加強(qiáng)對(duì)死角的監(jiān)控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系,分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé),營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

        3、提高認(rèn)識(shí),明確責(zé)任。目前,小區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差,政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào),促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會(huì)制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

        4、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)、圍墻等設(shè)施,盡量聘請(qǐng)專業(yè)的保安隊(duì)伍,為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證,解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象,對(duì)小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告5

        內(nèi)容摘要:

        住宅小區(qū)建設(shè),是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志,是政府的形象工程,德政工程,物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù),是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理,而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作,豐富課外知識(shí),提升自身能力,本人對(duì)附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查:

        正文:

        進(jìn)入大學(xué)一年,我們不只在課堂上學(xué)習(xí),也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后,我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來要面對(duì)的問題。但是面對(duì)幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件,我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合起來,便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識(shí)面,擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面,鍛煉與提高自身的能力,增加個(gè)人在社會(huì)競爭中的機(jī)會(huì),以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì),我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí),開始了這個(gè)寒假的調(diào)研。

        在這個(gè)寒假,我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng),對(duì)于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司,我的心情不僅激動(dòng),而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況,為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。

        廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年,系住宅集團(tuán)旗下的國有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊(duì)伍,服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米,服務(wù)人群10萬人以上,為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。

        公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神,堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨,不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來,呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評(píng)先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號(hào),金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱號(hào),得到了廣大業(yè)主及社會(huì)各界的普遍好評(píng)。

        十多年來,公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略,不斷改革創(chuàng)新,打造核心競爭力,使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī);鸩较?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型,形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè),以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù),以項(xiàng)目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品,以商務(wù)會(huì)所經(jīng)營、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品,以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí),以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對(duì)項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢(shì),得到了廣大業(yè)主與社會(huì)各界的廣泛好評(píng),大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評(píng)國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈),公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè),在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍,為樹立行業(yè)標(biāo)桿,引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮,不斷地追求與進(jìn)取。

        剛到公司的時(shí)候,我還不能完全放松。但是,面對(duì)公司工作人員的熱情,我就輕松下來了,我都對(duì)這次的調(diào)研有了更高的期待。

        調(diào)研過程中,我體會(huì)到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì)工作了,或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生,我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活,他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會(huì)珍惜現(xiàn)在的一切,為自己的未來努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會(huì)了,我更需要努力上進(jìn)。

        在調(diào)研期間,我?guī)兔与娫、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等,感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì)時(shí)曾經(jīng)做過一些類似的工作,但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難,但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下,困難的我都能一一克服過來,并且能夠較好的完成自己的任務(wù),對(duì)公司起到了一定的幫助,最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研,不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng),與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn),讓我更加明白服務(wù)的真諦。

        在調(diào)研期間,適逢“十佳物業(yè)保安”評(píng)選,我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評(píng)選活動(dòng)中,積極投票,對(duì)物業(yè)公司工作的支持和肯定,我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺,雖然只是一件小事,但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量,支持著我們樹立典型,彰顯先進(jìn)的典范,更好的服務(wù)于業(yè)主。

        物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號(hào)召大家參與節(jié)能減排大行動(dòng),這不僅僅只是一個(gè)形式,通過這個(gè)活動(dòng)可以使大家對(duì)于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識(shí),有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛心”相關(guān)活動(dòng),情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí),也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的'互動(dòng),讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng),種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識(shí)的同時(shí),還美化了社區(qū),做到了一舉兩得;此類的活動(dòng)不勝枚舉,譬如慶!拔逡粍趧(dòng)節(jié)”文藝活動(dòng),文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié),親手制香粽,心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練,宣傳消防常識(shí)等等一系列溫暖社區(qū),構(gòu)建和諧社區(qū)的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”,讓他們?cè)谏鐓^(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。

        物業(yè)工作的范圍很廣,為了廣大業(yè)主能更愉快的生活,物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé),不論是份內(nèi)份外,都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中,我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí),他們總是微笑服務(wù),熱忱待人,盡自己的職責(zé),盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余,他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我,讓我在公司能真正學(xué)到東西,讓我對(duì)物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識(shí)。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作,他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子,努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是:“五星服務(wù),臻品未來”。我相信,通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù),為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活,也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。

        通過活動(dòng),我發(fā)現(xiàn)以前對(duì)于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識(shí)還不夠清晰,以前的我,認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù),機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是,經(jīng)過一個(gè)寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研,我真真正正的了解到,物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民,同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì)成為居民的好伙伴、好鄰居,在熱情服務(wù)的同時(shí),真誠相待與每位居民,讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中,他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體,讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告6

        近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展,我市新開住宅小區(qū)不斷增多,加之原來的老舊小區(qū),使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯,小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多,借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng),深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī),就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

        一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

       、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況

        物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要,它關(guān)系到千家萬戶,因此,我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室,主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè),通過采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施,將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

        目前,我市樓房建筑面積245萬平方米,其中住宅面積為175萬平方米,辦公面積40萬平方米,商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè),有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理,其余小區(qū)部分由所屬單位管理,部分由業(yè)主自行管理。

        我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米,9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書,新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%,我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分,到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式,為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立良好城市形象,發(fā)揮重大作用。

       、孀≌^(qū)的特點(diǎn)

        1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)(例如盛華苑小區(qū)等),也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū),小區(qū)樓間距小,綠化少,車位少,無人管理,物業(yè)形同虛設(shè)。

        2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制,我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長,遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;個(gè)別小區(qū)還是敞開式的,給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

        二、存在的主要問題

       。薄⑽飿I(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理,也出臺(tái)了很多政策和法規(guī),例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束,但是由于物業(yè)方面的.廣博性與繁雜性,我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

       。病①M(fèi)率不統(tǒng)一,老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看,從1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看,收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98%,而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低,更有甚者沒有物業(yè),只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用,用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用,造成收費(fèi)難的原因是多方面的,一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決,引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一,收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值,不愿主動(dòng)交費(fèi)。

        3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì),是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解,我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì),有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映,而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是:一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足,新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些,多數(shù)人認(rèn)為沒有必要;部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早,那時(shí)沒有專門的物業(yè),只是開發(fā)商代管,由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因,對(duì)小區(qū)棄之不顧,造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象,其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要,造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉,組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),即使有業(yè)主委員會(huì),其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立,但運(yùn)作不夠規(guī)范,管理機(jī)制不健全,無法真正地發(fā)揮其作用,最后不了了之,形同虛設(shè)。

        4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室,但這種職能指導(dǎo)性的職能居多,對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門,有時(shí)各種矛盾交織在一起,僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方,容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

        5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū),最早追溯到家屬樓的時(shí)代,大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題,加之規(guī)模小,戶數(shù)少,大的物業(yè)公司不原接手,這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理,其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

        三、意見和建議

        針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出如下意見與建議:

        1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容,組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),讓其持證上崗,并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利,減少人員的流動(dòng)性,讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

        2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告7

        近年來,房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),大大地改善廠區(qū)居民居住條件,因而,住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展,在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而,也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng),管理松散,糾紛不斷,存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

        一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

        為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益,必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題,了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見和要求,以便反饋給政府有關(guān)部門,為政府有關(guān)部門制定政策,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此,根據(jù)計(jì)劃,開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查,對(duì)某某小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)查。

        本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行,歷時(shí)一個(gè)月,對(duì)某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:

        1、在被調(diào)查的500戶中,業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶,占24%,由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶,占76% 。

        2、在500戶中,有386戶,反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì),并享有選舉權(quán),占77%。有220戶,占44%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的.權(quán)利。

        3、在500戶中,有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀;毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為:有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象,隨意讓陌生人進(jìn)入。

        4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí);占58%

        5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

        6.500用戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估,結(jié)果是:有112戶,占22%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意,有136戶,占27%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意,有326戶,占65%的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

        二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題:

        在調(diào)查中,根據(jù)業(yè)主反映,這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有:

        1治安問題嚴(yán)重:小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生,小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

        2衛(wèi)生臟、亂、差:有的生活小區(qū)垃圾沒有定點(diǎn)投放,垃圾沒有及時(shí)清理,樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便,生活污水隨意排放。

        3綠化地管理不善:有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生,幾乎成為茺蕪,有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護(hù),以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

        4改變房屋用途:有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租,造成噪聲擾民,有的占道停放車輛,阻塞交通。

        5物業(yè)管理制度不健全:有206產(chǎn)業(yè)主反映,該小區(qū)物業(yè)管理混亂,存在私搭亂建、亂停放車輛,房屋共用部份亂堆亂放,隨意占用,有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。

        三.對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

        我所調(diào)查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價(jià)格自行購買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場關(guān)系:業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買中獲得生存。同時(shí),也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來,這意味著,物業(yè)從社會(huì)管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位,從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

        隨著物業(yè)管理的發(fā)展,目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代,是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作:

        1、多方入手,解決收費(fèi)難問題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映,也必須多方面入手解決。

        2、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制,形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性,但同住戶保持制度化溝通的不多,這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

        3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強(qiáng)管理,多聽些業(yè)主的反映的意見,及時(shí)向上級(jí)匯報(bào),解決問題。總之,在整個(gè)調(diào)查過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來,希望我國的物業(yè)能做的最好!

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告8

        目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

        分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個(gè)因素:

        1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

        2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約,共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立,居委會(huì)名義上是自治組織,現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度,社會(huì)管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

        與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。

        3、市場主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì),而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng),據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足,年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的'現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面,物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低,實(shí)力不強(qiáng),規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

        4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差,部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費(fèi),產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

        5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低,市場的進(jìn)退制度不規(guī)范,對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì),公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立,業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。

        6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告9

        物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān),近年來,隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn),居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了,針對(duì)一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進(jìn)行了調(diào)查與思考,現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下:

        一、一年來物業(yè)管理取得的成效

        1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶,與居民群眾的日常生活息息相關(guān),已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高,F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了,開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的`一個(gè)重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后,廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況,開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來。同時(shí),政府也不斷加大力度,進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場,并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境,將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀念相對(duì)前幾年來說有了很大的改進(jìn),物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

        2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境,實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo),我市近幾年投入大量的資金,加大了服務(wù)水平。

        3、業(yè)主委員會(huì)過分強(qiáng)調(diào)維權(quán),忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是全體業(yè)主的“代言人”。目前,一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问,忽視了法律法?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。

        4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿,常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78%。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限,不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時(shí)解決不滿,直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取,有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。

        二、對(duì)策措施和建議

        1、加快物業(yè)管理法制建設(shè),完善物業(yè)管理政策。同時(shí),根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度,建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依,做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

        2、大力搞好物業(yè)管理宣傳,優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高,城市的品位和城市的檔次也在提升,所以,居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此,我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn),將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策,通過各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理,它的要求是什

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告10

        物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

        一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況

        我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668.69萬平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(實(shí)施前期物業(yè)管理)27個(gè),總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。

        二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因

        隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面:

        (一)業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。

        隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;二是不服從管理,亂裝修、亂搭建屢禁不止,自律意識(shí)淡漠;三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi),尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣,物業(yè)服務(wù)不到位自不必說,房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,干脆關(guān)門走人,廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛,最終兩敗俱傷。據(jù)了解,目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難,物業(yè)管理工作難以為繼,無奈撤出,涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

        (二)企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確

        我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低,素質(zhì)不高,很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念,加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決,直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車棚、地下室等,用于經(jīng)營謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

        (三)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套

        我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低,無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低,每月每戶在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。

        (四)開發(fā)商遺留問題的解決不到位

        開發(fā)商遺留問題突出,相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施,如:車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來,物業(yè)公司難逃其咎。此外,物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。

        (五)熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。

        1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門,而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專業(yè)部門相互推諉扯皮;三是開發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。

        2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn),涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí),內(nèi)部管道口徑小,且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年,我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。

        3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒有處罰權(quán),無法盡責(zé),只得放任自流。

        4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。

        (六)現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

        1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。

        2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。

        3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。

        4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

        三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議

        1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。

        在已制定的'《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競爭機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來,以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

        2、提高業(yè)主意識(shí),加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。

        相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

        3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

        開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。

        4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,積極探索新的管理方式。

        上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話,落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告11

        一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

        課題組對(duì)目前我國一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研,具體情況是:天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè),1000.3萬建筑平方米,分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。

        廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前,3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理,小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善,這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

        北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后,按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

        吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治,實(shí)行屬地化組團(tuán),區(qū)域化管理,改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金,由房產(chǎn)局牽頭,對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治,實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。

        邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個(gè),其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況,20xx年,市委、市政府提出用3年時(shí)間,不斷加大力度,晉級(jí)升檔,完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù),大力推行物業(yè)管理,為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

        20xx年6月,長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳,結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀,朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。

        從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來看,舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn),但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

        二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法

        現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理,治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí),各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

        從管理模式上看天津市目前主要有三種:一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主,天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司,以市場化運(yùn)營模式,取得一定成績:共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主,紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū),共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主,河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū),共接管33個(gè)。

        長春市對(duì)于老的沒有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,即“舊區(qū)”,將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。

        在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。

        北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治,動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上,通過試點(diǎn),結(jié)合公房出售,摸索經(jīng)驗(yàn),建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

        三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問題

        不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式,在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題,這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行,并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理,值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。

        (一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,收繳率低,物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

        舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低,物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市,針對(duì)舊區(qū)多年來形成的收費(fèi)機(jī)制,天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式:一種是按建筑面積收費(fèi),一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi),大致分獨(dú)單、偏單、三室,并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格,一般獨(dú)單5~6元;偏單7~8元;三室9~10元;以目前的情況看,大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主,可以看出,舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài),業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來,不愿交費(fèi)或少交費(fèi),物業(yè)收費(fèi)率低,天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡,經(jīng)營非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修,物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶,要想改變目前這種狀況難度可想而知。

        (二)維修基金嚴(yán)重匱乏

        舊區(qū)許多房屋是房改房,房改后,按照商品房統(tǒng)一管理模式要求,必須提取維修資金,提取比例為房款的2%。而事實(shí)上,不少地方維修資金還得不到完全落實(shí),追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù),造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化,給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房,由于過去交易手續(xù)的不完備,維修資金也沒有按時(shí)足額繳納。

        (三)法律法規(guī)尚不完善,人們的民主參與意識(shí)不高

        雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視,而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的'不健全,但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的,只能隨著時(shí)間的推移,針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問題,逐步建立。現(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī),在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定,如北京,相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》,這些都值得各地借鑒。但同時(shí),由于一些法律法規(guī)宣傳不夠,人們的民主參與意識(shí)不高,許多居民不遵守這些法律法規(guī),物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此,如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行,是值得有關(guān)部門考慮的問題。

        (四)接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)

        在一些已綜合整治過的舊區(qū),可以看到自行車存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施,但同時(shí)也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車,人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了,但出口太多,擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外,小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等,接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注,不要將治理的成果付諸東流。

        (五)新舊管理體制銜接難

        過去,舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì),同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合,而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后,許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系,出現(xiàn)問題,容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權(quán)現(xiàn)象。

        四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)

        在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候,必須分階段、分步實(shí)施,逐層深入,要治理一個(gè),管理一個(gè),注重效果而不是數(shù)量和過程,要循序漸進(jìn),不可操之過急。具體管理辦法如下:

        1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備

        深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳,講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定),加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。

        2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類,制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法

        在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下:對(duì)環(huán)境配套比較好,房子比較整齊,產(chǎn)權(quán)比較分散,住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力,對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治,可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差,房子比較舊,住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限,對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū),以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理,隨著條件改善,逐步增加服務(wù)內(nèi)容,同時(shí)應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理,逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。

        3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),妥善解決易出現(xiàn)的各種問題

        通過對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的調(diào)查研究,目前急需解決的幾個(gè)問題如下:

        ◎ 物業(yè)收費(fèi)

        要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況,可采取的措施如下:

        (1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式,按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定,制定本小區(qū)的業(yè)主公約,同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán),這種“罰”款不同于“行政罰款”,而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”,“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出,而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案!肮s”不僅約束業(yè)主,同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束,在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí),業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

        (2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。

        (3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的,有關(guān)部門應(yīng)給一定的費(fèi)用。

        (4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工,享受優(yōu)惠政策,降低運(yùn)行成本,把有限的收入用在服務(wù)上,同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。

        (5) 以政府補(bǔ)貼的形式,作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

        (6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

        (7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū),一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場競爭力的公司,這些公司的管理好,資源配置的能力強(qiáng),直接管理成本低,從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者,公司管理得好,居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多,收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。

        (8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng),加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小,但是它的作用和意義卻不能輕視,通過一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng),促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解,有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng),有益于不少問題的解決。

        (9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式,讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行,為居民建立信用體系,對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁,同時(shí),對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制,建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé),將拿不到管理費(fèi)或少拿,以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。

        (10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策,對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠,同時(shí)撥出專款補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司,保證物業(yè)管理公司能保本微利,在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場,從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理,形成良性循環(huán)機(jī)制,待條件成熟時(shí)再按照市場化的模式進(jìn)行運(yùn)作。

        ◎ 住房維修資金

        要想成功地歸集維修資金,徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式,實(shí)現(xiàn)“市場化、社會(huì)化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式,保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行,各地應(yīng)采取的措施主要有:

        (1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定:商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金,用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題,但由于實(shí)施難度大,一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用,各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī),以便有法可依。

        (2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定:“舊有公房出售時(shí),購房者按購房款2%的比例,向售房單位繳納維修基金”,因此,對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法,使它們也納入住房維修基金,進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制,不斷完善資金繳存程序,簡化手續(xù),使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

        (3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益,資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度,設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面,廣州市大力推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度,即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶,廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況,并由專門的部門監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金,以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益,值得各地借鑒。

        ◎ 理順各部門的職責(zé)

        物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系,搞好物業(yè)管理單靠一家不行,只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用,各部門密切配合,共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。

        在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上,要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ),是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分,也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下,理順小區(qū)管理體制。

        在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上,可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會(huì),組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展,推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī);l(fā)展。

        總之,在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上,應(yīng)以物業(yè)管理為主,其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理,改變過去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象,為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告12

        一、方正縣物業(yè)總體概況

        方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè),246棟樓,12,014戶,建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶供暖的有177棟(86個(gè)小區(qū)),未實(shí)行分戶供暖的有69棟(57個(gè)小區(qū))。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理,32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理,有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家,分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。

       (一)、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展

        方正鎮(zhèn)住宅樓建設(shè)始于19XX年,方正縣建設(shè)銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設(shè)住宅樓、住戶又為本單位職工,為維護(hù)居戶的正常生活,住宅樓建設(shè)單位就組織了一個(gè)機(jī)構(gòu)—物業(yè)辦負(fù)責(zé)住宅樓公共設(shè)施的運(yùn)行、費(fèi)用收繳、維修和管理,初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設(shè)的視野。在隨后的20年里,各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓,采取了誰建設(shè)誰管理的原則。19XX年,興建房產(chǎn)住宅樓,,對(duì)外公開銷售,物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。20xx年,成立了方正縣物業(yè)管理辦公室,隸屬方正縣建設(shè)局,具體職責(zé)是:儀式貫徹落實(shí)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》,維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益,為改善人民的生活和居住環(huán)境起

        到保駕護(hù)航作用;二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì),并對(duì)所成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行注冊(cè)備案存檔;三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營,當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí),督促業(yè)主委員會(huì)為他們進(jìn)行調(diào)解;四是督促和收繳專項(xiàng)房屋維修資金,并對(duì)維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理;五是對(duì)全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。

        (二)、物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)

        經(jīng)過走訪和調(diào)查,我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括:

        1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)公共部分包括房屋的.承重結(jié)構(gòu)、服務(wù)主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、傳達(dá)室等);

        2、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)公共設(shè)施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公用天線、機(jī)動(dòng)車庫、露天停車場、非機(jī)動(dòng)車庫、公共設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等);

        3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。

        4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;

        5、車輛停放管理;

        6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;

        7、裝飾裝修管理服務(wù);

        8、物業(yè)檔案資料管理。

        目前,我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)支出,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同,標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告13

        一、對(duì)市場經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析

        1、價(jià)值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定,商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng),是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn),就是有償服務(wù),是一種可以在市場交換的商品。因此,物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。

        企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的,犧牲自身利益而惠于客戶,以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作,顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的,屬市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反,F(xiàn)象,其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因;蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略,或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略,是一種短期經(jīng)營行為,則無必要予以分析,但如若是后者則有深入剖析的必要。

        縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”,的多種表現(xiàn)形式,其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi),但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理,這說明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來源;蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付,或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入,再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益,與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi),開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”,承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言,不去追究開發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的,開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾,從實(shí)踐效果看,由于缺乏保障機(jī)制,結(jié)局往往是草草收?qǐng)。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi),則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬,商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主,則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商,那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái),進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作,獲得額外利潤,以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足,本是無可非議的,但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ),物業(yè)管理正常運(yùn)行就無法維持,則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾,導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生,這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無益的。

        如果物業(yè)公司從中獲利,那就是典型的尋租行為,尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益,也并不具有可復(fù)制性。相反,從宏觀角度來看,其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知,社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),在現(xiàn)代社會(huì)中,社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來越細(xì),專業(yè)化程度越來越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè),同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域,盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域,不但將損失大量資金和人才,更有可能會(huì)對(duì)主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

        因此,物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”,既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新,也非正常的競爭策略,既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向,也沒有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn),不是進(jìn)步而是倒退,如不加以遏止,將對(duì)物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

        1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上,物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等,二是組織形式上的不對(duì)等,三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí),認(rèn)為物業(yè)管理可有可無,更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí),由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益,相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管,造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后,加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的,為了降低物業(yè)管理成本,實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作,削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出,無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”,給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

        2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競爭力,增加運(yùn)營鳳險(xiǎn)

        “低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋。“對(duì)于某一產(chǎn)品,如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話,我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大,并不一定會(huì)使平均成本下降,利潤也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì),規(guī)模擴(kuò)大,成本上升,利潤下降,更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例,規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán),但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的.大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè),電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比,加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本,日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出,上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè),電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比,加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本,日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出,上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益,甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營,是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,彌補(bǔ)管理費(fèi)不足,弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略,但如果本末倒置,主次不分,則是十分危險(xiǎn)的。

        3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

        當(dāng)一個(gè) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū),其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降,物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià),很可能會(huì)被業(yè)主解聘,必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來說,這種無奈的選擇是理性的,但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣,消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場里,消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格,市場資源將惟低價(jià)者得,也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量,因?yàn)樵诘蛢r(jià),甚至超低價(jià)上,提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此,則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù),很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場,形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背,好產(chǎn)品在競爭中失敗,而次品獲勝,形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

        在物業(yè)管理服務(wù)市場上,“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈, “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制,不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解,而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降,最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。

        二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量

        1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則

        從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看,物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則,是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中,要實(shí)行等價(jià)交換,一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù),任何一方不得無償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中,民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的,且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換,取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。

        合同法是民法的子法,當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t,物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ),是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù),在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講,交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的,如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等,其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

        但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中,業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費(fèi),就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講,物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈(zèng)品,因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時(shí),由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù),在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

        而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù),也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。

        2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定

        物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競爭手段,這是一種不正當(dāng)競爭,違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對(duì)手為目的,以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面,一是主觀標(biāo)準(zhǔn),以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場,其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的,二是客觀標(biāo)準(zhǔn),即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品,一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品,實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用,必須支付必要的成本,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式,以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品,無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

        3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神

        《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定!段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜,以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ),針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平,合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則,指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià),否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念,抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù),踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則,使初步培育出來的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

        “低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來,絕非偶然,是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高,技術(shù)壁壘比較低的行業(yè),物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的,基本沿襲的是“誰開發(fā),誰建設(shè)”的舊模式,加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲,而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位,物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)滯后,在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型,物業(yè)管理市場競爭日益激烈,物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下,“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

        三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考

        1.完善法制建設(shè)

        法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障,針對(duì)我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程,有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善,通過完善法制建設(shè),進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

        2.強(qiáng)化行業(yè)自律

        行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn),物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度,提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。

        3.加強(qiáng)理論研究

        物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉,也是法律法規(guī)制訂的重要前提,加強(qiáng)理論研究,突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用,廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究,建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍,是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

        4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)

        創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂,創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

        在物業(yè)管理的外部,引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度,如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入,定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì),進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部,完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度,量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

        5.正確引導(dǎo)輿論

        人是教育的產(chǎn)物,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè),在其發(fā)展過程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說紛紜,但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的,這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用,將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告14

        鄧爺爺說過;“真理是檢驗(yàn)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)的唯一標(biāo)準(zhǔn),”這也在一定程度上強(qiáng)調(diào)了實(shí)踐的重要性,今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活,也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐,雖然我學(xué)的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關(guān)系?墒峭ㄟ^這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活,讓我明白了法律無處不在,而學(xué)會(huì)把我學(xué)過的法律知識(shí)運(yùn)用到生活中對(duì)于我們法律學(xué)習(xí)者來說至關(guān)重要。

        首先,我簡單的介紹一下物業(yè)公司的運(yùn)行,物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念,這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management),受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同,這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開了法律。我們的每一項(xiàng)管理工作將很難開展。下面我就針對(duì)我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的'案子,一個(gè)路人從小區(qū)穿過,當(dāng)時(shí)風(fēng)比較大,天比較晚;叵肫饋磉下著蒙蒙細(xì)雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭,當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)的保安都驚呆了,感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話,病人很快被送進(jìn)醫(yī)院,事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們想的那么簡單,受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。

        我們?cè)诓樽钒缸拥臅r(shí)候,調(diào)取監(jiān)控錄像的時(shí)候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚,由于家家戶戶都中了很多花,而且大家都不知道自己具體種了幾盆花,大家都不承認(rèn)是從他們家掉落的,我們當(dāng)時(shí)都想不到解決的途徑,當(dāng)時(shí)還有同事問我是法官該如何判案子,我當(dāng)時(shí)也不知道怎么回答,后來法院在判案子的時(shí)候下達(dá)的結(jié)果是由每家只要種了花的都得賠,我覺得這個(gè)案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會(huì)到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會(huì)實(shí)踐實(shí)踐生活中,讓我切切實(shí)實(shí)的感受到了。我們對(duì)待任何工作都要謹(jǐn)慎,認(rèn)真,抱著負(fù)責(zé)人的態(tài)度,我們不用畏懼,一切都要靠事實(shí)說話。沒有什么是我們做不好做不到的,只要我們?cè)谖覀冏约旱穆殭?quán)范圍內(nèi)做好工作。問心無愧,我們將來不管從事哪一行,我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中,也讓我認(rèn)識(shí)到了我平時(shí)學(xué)習(xí)的不足,不能很好的與實(shí)踐想結(jié)合,把所學(xué)的東西運(yùn)用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習(xí)中我會(huì)有針對(duì)性的來學(xué)習(xí),我相信我能做的更好。

      物業(yè)調(diào)查報(bào)告15

        一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀

        我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè),包括2個(gè)高層小區(qū)(光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑)、1個(gè)集資房小區(qū)(祥瑞花園)、9個(gè)商品房小區(qū),分屬7個(gè)開發(fā)單位;共有已售、待售住房近4000套(幢)。

        我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步,經(jīng)過10年的探索發(fā)展,物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理,居民的居住環(huán)境變得更加整潔,城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ia(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

        但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響,我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜,總的來看,我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型:一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約,只是制定物管工作人員,必定會(huì)造成物管人員的消極怠工,

        提供的服務(wù)達(dá)不到要求,再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱,物業(yè)交費(fèi)率很低,規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大,基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式,只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安,又做清潔。如:春夏秋冬四院等住宅小區(qū),在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí),只能實(shí)行基本服務(wù)(如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目)和低收費(fèi)。

        05年后修建的12個(gè)小區(qū)中,到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善,環(huán)境較好,沒有城市街道穿過,相對(duì)獨(dú)立集中,再加上前期物業(yè)開展較好,收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高,物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

        如光亮·陽光佳苑(重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司)、巨鑫雅苑(重慶和宜物業(yè)管理有限公司)等住宅小區(qū)。但另一方面,這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū),接房率70%左右,但有的老百姓買房不光為了住,也有作為投資的,所以入住率只有40%左右,雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六

        個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi),但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想,致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低,企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

        二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況

        為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳,使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體,我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面,利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng),并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單,由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式,集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來,發(fā)送宣傳資料近1.5萬份,舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽,通過開展這些宣傳活動(dòng),對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

        三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況

        我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚,12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票,組成了業(yè)主委員會(huì),其中:主任1人,副主任1人,財(cái)務(wù)1人,委員5個(gè),基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì),共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況;2個(gè)高層小區(qū)(陽光佳苑、巨鑫雅苑)于20xx年8月份交房,目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%,所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì),不過正在前期的籌備當(dāng)中;起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。

        四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況

        目前,我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司,分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司(負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū))和重慶和宜物業(yè)管理有限公司(負(fù)

        責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)),其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司,公司財(cái)政能得到保障,但因目前小區(qū)入住率不足80%,,加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況;和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同,同樣由于入住率不足80%,加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等,公司處于入不敷出的狀況。

        五、物業(yè)管理服務(wù)情況

        目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化,能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等,基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛,能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

        六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況

        目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取,交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管,支付保安和清潔的工資,物管費(fèi)用和工資基本持平;2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取,交到公司財(cái)政,公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等,現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況;剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收。ɑ臼詹蝗,用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資,同樣也是基本持平。

        七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

        1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理,未成立業(yè)主委員會(huì),小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

        全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中,只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū),暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自20xx年建成以后,小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式,由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè),,但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低,是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重,對(duì)提供的服務(wù)越來越不滿意,

        最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員,由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員,即為小區(qū)的清潔工,又為小區(qū)的保安,只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府,增加了社區(qū)的工作量,反過來問題沒有解決好,業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差,物業(yè)管理得不到群眾支持。

        2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

        12個(gè)小區(qū),除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外,其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取,100平方以上收取300元每年,不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi),也沒有業(yè)主委員會(huì),業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng), “花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板,比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi),但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡,或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供,繼而開始不交物管費(fèi);有的是口頭說交,但沒有實(shí)際行動(dòng)。

        征收的物管費(fèi)用,有物管公司的直接上交物管公司,物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放,2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼,像陽光佳苑,17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬,而物管費(fèi)全額收取才有24萬多,資金缺口近8、9萬元,其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用,公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的',像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì),費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資,剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用;其他小區(qū)的物管費(fèi),能收上來的交由社區(qū)管理,然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資,有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象,導(dǎo)致小區(qū)無物管。

        3、集資房小區(qū)成政府包袱。

        某些小區(qū)(如祥瑞花園小區(qū))開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房,業(yè)主沒有購

        買大修基金,目前房屋因工程質(zhì)量問題,外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落,實(shí)際上成了政府的包袱。

        4、規(guī)劃超前性不夠,車位配備普遍不足。

        由于開發(fā)時(shí)間較早,規(guī)劃超前性不夠,業(yè)主生活水平的提高,購買私家車的人員越來越多,導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位,其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位,小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上,增加了城市管理的任務(wù)。

        八、造成問題的主要原因

        1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng),業(yè)委會(huì)難成立。

        業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng),是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高,部分農(nóng)民“洗腳上田”,在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè),變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻,比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等;對(duì)物業(yè)管理則愛理不理,一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi),或到管理處大吵大鬧,嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口!拔飿I(yè)是服務(wù),花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì),聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

        2、歷史遺留問題未有效解決,多方矛盾糾纏不清。

        許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購房者購買大修基金,現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后,指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去,業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院,對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題,開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞,不予修補(bǔ);沒有大修基金,像外墻脫落,外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修

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