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商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告
如今最火爆的行業(yè)非地產(chǎn)行業(yè),地產(chǎn)行業(yè)的火爆能夠帶領其他行業(yè)也跟著火爆起來,所以現(xiàn)在有很多的商業(yè)地產(chǎn)項目等著開發(fā),但是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)不是兒戲,相關單位要根基實際情況對該商業(yè)地產(chǎn)項目進行市場分析。今天小編整理了1篇關于商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告,供大家參考。
一、項目概況
(一)、開發(fā)項目區(qū)位條件
威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)大慶路以北,西起九龍河,東至海埠路,北臨大海。a8、a9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū),位于威海灣南側(cè),東、北臨規(guī)劃環(huán)路,西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對,是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。
(二)、規(guī)劃方案
旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃,居住人口1.59萬人,其中a8、a9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃,規(guī)劃用地3.18公頃,規(guī)劃以居住為主,兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能,充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部a8地塊以居住為主,沿大慶路的a9地塊以商業(yè)、辦公為主,兼容一部分住宅�？偨ㄖ娣e為90860㎡,其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車庫376個,建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%,容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接,體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚,具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施,創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。
二、建設條件
(一)、建設地點條件
1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越,緊鄰威海灣與海上公園。
2、靠近公路,交通便利,離火車站及長途客運總站僅3公里。
3、周邊環(huán)境適宜,自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。
4、容積率較高,可規(guī)劃面積充足,場地地形地質(zhì)條件滿足建設要求。
5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全,學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。
(二)、建設實施條件
1、該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成,并通過市規(guī)劃局審批。
2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣,現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。
3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近,為項目實施提供了得天獨厚的條件。
三、投資環(huán)境分析
(一)、宏觀環(huán)境分析
1、據(jù)國家有關部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析,政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長,保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范,而對存量房市場的影響則是加大了交易成本,減少了供應量,對增量房價反而是保證和促進上漲的力量,我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。
2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告,整體房價呈上漲趨勢,今年1—5月份,全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%,商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理 ,使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺,更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值,成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。
(二)、微觀環(huán)境分析
1、威海投資環(huán)境良好,政策比較優(yōu)惠,特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系,給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū),樹立了良好的企業(yè)形象和信譽,創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。a8、a9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā),將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。
3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強,加之商業(yè)住宅用地日趨緊張,使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭,a8、a9規(guī)劃區(qū)的開發(fā),是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力,提高經(jīng)濟效益的機遇,是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。
4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對,距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米,與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔,獨特的地理位置,為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件,便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理,有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度,可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū),是無形的廣告,對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售,都將起到積極的作用。同時,皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理,將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象,形成規(guī)模管理 和經(jīng)營,取得規(guī)模效益和效應,既可消除用戶對售后服務的顧慮,又可拉動銷售。而且,我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中,有利于形成整體優(yōu)勢,提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力,并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā),占得了商業(yè)先機,創(chuàng)造了條件。
四、市場分析與價格預測
(一)、市場發(fā)展前景分 析
根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明,威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好,主要表現(xiàn)為:
1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升
近幾年,威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低,因此受宏觀調(diào)控影響較小,由于土地價格、建筑材料等價格上漲,房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高,造成商品房價格居高不下。
2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢
一是城鎮(zhèn)化進程加快,大量人口進城居住、就業(yè),將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化,將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。
3、二手房市場活躍對新房的促進
隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍,如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。
4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設的力度,將極大地改善城市面貌,進一步優(yōu)化城市空間布局,推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設,躋身世界精品居住城市行列,并吸引更多人群到威海購房居住。
5、房地產(chǎn)營銷方式的改變
房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。
(二)、目標客戶 的定位
目標客戶 群主要分為四類:
一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;
二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;
三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;
四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。
(三)、價格預測
根據(jù)本項目自身特點,參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢,本項目預測價格:
1、多層住宅均價3900元/㎡;
2、高層住宅均價4200元/㎡;
3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡;
4、辦公樓均價3000元/㎡;
5、車位均價10萬元/個;
6、儲藏室均價1000元/㎡。
五、項目實施計劃
(一)、工程建設實施計劃
1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告,將在2005年7月6日進行土地競拍,如果我們競拍成功,取得土地使用權后,將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計,工程報建、審批等有關手續(xù),滿足2006年開工需要。
2、為了合理利用資金,將采用滾動開發(fā)的方式,先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅,回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程,擬開發(fā)建設期為3年(2006—2008年),2006年擬開發(fā)面積37902㎡,2007年擬開發(fā)面積26150㎡,2008年擬開發(fā)面積26808㎡,工程建設進度計劃(見附表1)。
3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗,科學先進的管理 模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行,施工過程中,要嚴格控制工程造價,提高工程質(zhì)量,控制工期,提高資金周轉(zhuǎn)率。
(二)、銷售計劃及營銷策略
1、銷售計劃
根據(jù)工程建設進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢,該項目擬銷售周期為四年:2006年銷售收入5612萬元;2007年銷售收入9984.2萬元;2008年銷售收入9216.3萬元;2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。
2、營銷策略
秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念,深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究,充分發(fā)掘樓盤的賣點,通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售,獲取最大利潤。
(1)、進行廣泛的市場調(diào)查,通過目標客戶和目標市場的分析,對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位,建設適應客戶 需求的樓盤產(chǎn)品。
(2)、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略,實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式,及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通,利用客戶 群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受,提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。
(3)、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡促銷擴展銷售渠道,使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。
(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶,必須深入了解客戶,為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務,讓客戶 感受到比預期更好的超值服務。
(5)、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應,提升企業(yè)核心競爭力,加強創(chuàng)新力,提高房屋的競爭優(yōu)勢,滿足客戶的期望,激發(fā)客戶 的購買愿望。
(6)、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下,新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略,將本項目的房屋價格,由低到高的順序推向市場,吸引客戶的關注,形成良好的市場氛圍,形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格,給客戶以“增值、保值”的信息,堅定購房客戶 的信心。
六、項目財務經(jīng)濟分析
(一)、投資估算
按每畝173.6萬元取得土地使用權,土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元,契稅248萬元),項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)
(二 )、資金籌措
根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃,投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2,500.00萬元,應收回金海灣 醫(yī)院欠款2,000.00萬元,需新增貸款9,500.00萬元)。(見附表4)
(三)、項目經(jīng)濟效益分析
1、利潤估算表(見附表5)
本項目凈利潤2,141.06萬元,凈利率6.36%。
預測前提:
土地173.6萬元/畝;
營業(yè)收入33,666.10萬元;
平均銷售單價3,705.27元/平方米;
營業(yè)成本26,600.27萬元;
單位成本2,927.61元/平方米;
稅金3,854.77萬元;
費用1,070.00萬元;
貸款利息1,310.4萬元。
2、現(xiàn)金流量估算表(見附表6)
本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、靜態(tài)分析
投資利潤率(稅后)=項目凈利潤/項目投資支出總額=2,141.06/26,600.27=8.05%。(數(shù)據(jù)見附表5)
(2)、動態(tài)分析
項目凈現(xiàn)值為277.46萬元,凈現(xiàn)值大于0,項目可行(計算見附表6)。
經(jīng)計算,本項目的內(nèi)部收益率為9.5%,參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%,本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率,項目可行。
七、風險分析(項目盈虧平衡分析)
銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價(1-稅費率)=27,670.27*10,000/3,705.27(1-11.45%)=84,334.35平方米占計劃銷售量的92.82%銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量(1-稅費率)=27,670.27*10,000/90,860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82%盈虧平衡分析表明,當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時,項目保本,安全余度7.18%。
八、結論
經(jīng)過我們認真研究分析論證,無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略,特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看,還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看,以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看,開發(fā)該項目均是必要的;同時,從財務評價等多個角度論證表明,在土地價格173.6萬元/畝以內(nèi)拍得該宗土地,進行開發(fā)建設,該項目均是可行的。
綜上所述,該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面,既有可行性,又有可操作性。
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