關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的文章
華業(yè)地產(chǎn)，x日發(fā)布的一則控股股東增持公告刺激了二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)，并強(qiáng)勢(shì)收于漲停。控股股東華業(yè)發(fā)展表示，此次增持公司股份是基于對(duì)公司未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有堅(jiān)定信心。實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，龍頭房企拿地?zé)崆樵俅吸c(diǎn)燃，萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)等標(biāo)桿房企更是斥資數(shù)十億元囤地。
分析認(rèn)為，隨著各地政府加大土地供應(yīng)力度，現(xiàn)金充裕的房企將迎來(lái)拿地的好時(shí)機(jī)。而隨著銷售好轉(zhuǎn)和資金回籠，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”將結(jié)束，但房?jī)r(jià)大幅上漲可能性不大。
開(kāi)發(fā)商加速囤地
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房企拿地速度和規(guī)模也在提高。萬(wàn)科，在公布7月銷售情況的同時(shí)公布了新增加項(xiàng)目情況，7月斥資30.19億元購(gòu)買上海虹橋商務(wù)區(qū)11號(hào)地塊、寧波鄞州區(qū)投創(chuàng)中心項(xiàng)目、南昌青山湖北大道25畝項(xiàng)目、青島即墨東郡項(xiàng)目、天津?yàn)I海新區(qū)散貨物流項(xiàng)目和西安棗園項(xiàng)目等6幅地塊。其中，僅上海虹橋商務(wù)區(qū)11號(hào)地塊就須支付地價(jià)款約20.3億元，該項(xiàng)目可謂萬(wàn)科今年以來(lái)的最大手筆。
8月6日，龍湖地產(chǎn)，以42.2億元的價(jià)格拿下重慶北部新區(qū)禮嘉組團(tuán)4塊地，占地面積達(dá)1318畝，平均樓面價(jià)約2125元/平方米。據(jù)了解，上半年龍湖合同銷售金額174.6億元中，西部區(qū)域貢獻(xiàn)了51.7%，重慶區(qū)域銷售便超過(guò)了57億元。此次大手筆拿地，一方面因?yàn)辇埡谥貞c多個(gè)樓盤(pán)銷售順暢，需加快土地儲(chǔ)備；另一方面，也是2012年龍湖地產(chǎn)“城區(qū)化戰(zhàn)略”的進(jìn)一步推進(jìn)。截至目前，龍湖地產(chǎn)今年在全國(guó)拿地共計(jì)3200畝，拿地金額約69億元。
此外，近期信達(dá)地產(chǎn)，在上海、越秀地產(chǎn)和新湖中寶在杭州、金科股份在成都、美都控股在浙江德清縣都有儲(chǔ)備土地的動(dòng)作。新湖中寶8月6日以1.4億元的價(jià)格競(jìng)拍獲取杭州鸕鳥(niǎo)白沙塢地塊。新湖中寶表示，該地塊總價(jià)不高，有利于增強(qiáng)公司的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和盈利能力，優(yōu)化公司在浙江的項(xiàng)目布局。
實(shí)際上，進(jìn)入6月以來(lái)，大型房企在全國(guó)各地囤地的情況就已經(jīng)開(kāi)始多起來(lái)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，十大標(biāo)桿房企今年以來(lái)拿地支出556億元，僅在7月拿地支出便高達(dá)142億元，環(huán)比上漲16%。分析認(rèn)為，大多數(shù)房企現(xiàn)在的樓盤(pán)基本上是2010年前的土地儲(chǔ)備，隨著這些項(xiàng)目銷售完成，房企必須儲(chǔ)備新的土地資源，否則之后將“無(wú)米下鍋”。
值得注意的是，一些非房地產(chǎn)行業(yè)公司也在加速拿地，僅從7日公告來(lái)看，就有煙臺(tái)萬(wàn)潤(rùn)、潤(rùn)邦股份和超華科公告購(gòu)買土地的情況。
土地供應(yīng)將增加
分析人士稱，下半年開(kāi)發(fā)商拿地的速度很有可能會(huì)加快。首先，隨著銷售好轉(zhuǎn)，房企資金回籠加快，資金緊張局面緩解，讓開(kāi)發(fā)商有實(shí)力大手筆拿地。以萬(wàn)科為例，截至6月底，萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，與今年初相比提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期借款總和的203.1億元。
其次，土地出售是很多地方政府的主要收入來(lái)源之一。之前由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地市場(chǎng)也受到影響。而地方財(cái)政趨緊，地方政府賣地的需求也越來(lái)越迫切。而隨著此前土地市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致的`流拍地塊陸續(xù)加入，土地市場(chǎng)有可能更加紅火。以南京土地市場(chǎng)為例，7月中旬，南京一口氣推出41幅地塊，總面積達(dá)到230萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史記錄，其中就包括2011年流拍的地塊。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息平臺(tái)CREIS數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)大中城市6月和7月平均供地規(guī)模約648億元，較1-5月平均供地規(guī)模上升41.3%。瑞銀證券認(rèn)為，上半年土地成交金額低于政府預(yù)期，給地方政府造成了較大的資金壓力。預(yù)計(jì)下半年地方政府將加大土地供應(yīng)力度，現(xiàn)金充裕的房企將迎來(lái)拿地的好時(shí)機(jī)。
另外一方面，隨著土地供應(yīng)量的增加，開(kāi)發(fā)商的選擇余地也變大，在選擇地塊的時(shí)候開(kāi)發(fā)商也變得更加謹(jǐn)慎。以東莞為例，7月東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)激增，一共掛牌10宗土地，成交8宗土地，兩宗流拍。
中原地產(chǎn)分析稱，7月東莞土地市場(chǎng)參與競(jìng)買房企少，成交價(jià)格也明顯回落，房企拿地日趨謹(jǐn)慎，這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市后市交易量的預(yù)期并不高。下半年?yáng)|莞將有更多地塊掛牌，對(duì)于起拍價(jià)偏高或有瑕疵的地塊，開(kāi)發(fā)商將更加挑剔。
“以價(jià)換量”或?qū)⒔Y(jié)束
開(kāi)發(fā)商雖然都不同程度地調(diào)整了推盤(pán)節(jié)奏和推盤(pán)量，但庫(kù)存依然持續(xù)增加。根據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，標(biāo)桿房企在49個(gè)城市在售項(xiàng)目庫(kù)存量相對(duì)于2011年同期增加約6成。事實(shí)上，2011年5月以來(lái)，標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量一直呈逐月攀升的態(tài)勢(shì)。今年3月份以后，銷售市場(chǎng)持續(xù)回暖，標(biāo)桿房企庫(kù)存壓力雖有所緩解，但依然處于高位，下降速度依然緩慢，目前房企仍然以消化庫(kù)存為主要目的。分析人士認(rèn)為，雖然房企銷售好轉(zhuǎn)，但不少企業(yè)的資金鏈還是較緊，加快出貨仍是關(guān)鍵，大幅提價(jià)的可能性比較小。
不過(guò)，上海易居房地產(chǎn)研究院最近研究報(bào)告認(rèn)為，今年上半年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金最緊張的時(shí)點(diǎn)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本熬過(guò)這一時(shí)點(diǎn)。如果房企資金狀況逐步緩解，預(yù)計(jì)不少房企下半年將減小打折促銷幅度，甚至轉(zhuǎn)而提價(jià)。
實(shí)際上，目前已經(jīng)有部分地區(qū)開(kāi)發(fā)商打折積極性減弱。由于促銷手段到位，合肥7月樓市銷售紅火，銷量也連創(chuàng)新高，這也使開(kāi)發(fā)商對(duì)后市充滿信心。隨著市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)優(yōu)惠力度卻不如從前積極，很多樓盤(pán)優(yōu)惠力度大打折扣甚至取消優(yōu)惠，部分熱銷樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格上漲。
中原地產(chǎn)近日發(fā)布的報(bào)告顯示，北京51個(gè)熱門住宅項(xiàng)目中均價(jià)環(huán)比上漲的項(xiàng)目占九成。45個(gè)上漲項(xiàng)目中均價(jià)上漲5%或超過(guò)5%的合計(jì)有22個(gè)，占比接近一成；部分樓盤(pán)提價(jià)幅度超過(guò)10%，甚至超過(guò)15%。中原地產(chǎn)認(rèn)為，目前土地價(jià)格未明顯下調(diào)，開(kāi)發(fā)商很難在信貸松動(dòng)的情況下再選擇平價(jià)銷售手中庫(kù)存，“以價(jià)換量”已基本結(jié)束。但考慮近期中央頻頻表態(tài)樓市調(diào)控不動(dòng)搖，短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性也非常小。
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