教你打造特色商鋪創(chuàng)業(yè)故事

　　從簡單賣商鋪到打造特色商街、特色商業(yè)中心，開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)正逐漸走向?qū)�業(yè)化、精品化、規(guī)�；�。

　　紹興的商鋪盡管起步較晚，但近兩年來發(fā)展勢頭迅猛。記者從市統(tǒng)計(jì)部門了解到，目前市區(qū)商鋪的開發(fā)>已占整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)的20%左右，這意味著每年將有近20萬平方米的商鋪誕生。

　　有資料顯示，發(fā)達(dá)國家城市居民人均商鋪面積1.2平方米，上海市人均商鋪也接近1平方米，而作為長三角地區(qū)重要城市的紹興，城市居民人均商鋪面積不足0.5平方米；隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，隨著宏觀政策對住宅投資的限制，越來越多的人傾向于投資商鋪，在紹興，超過20%的購房者表示如果有錢，將選擇投資商鋪。

　　商機(jī)無限，然而風(fēng)險(xiǎn)如影隨形�！霸鯓硬拍艹蔀樯啼佂顿Y中的安全獲利者”已成為眾多開發(fā)商和投資者最為關(guān)切的話題。

　　在杭州首屆商鋪展即將開幕之際，浙江省內(nèi)5家知名商報(bào)：杭州《每日商報(bào)》、寧波《東南商報(bào)》、溫州《溫州商報(bào)》、紹興《天天商報(bào)》、臺(tái)州《臺(tái)州商報(bào)》聯(lián)合舉辦了一次“發(fā)現(xiàn)新財(cái)富――特色商鋪投資論壇”，房地產(chǎn)專家學(xué)者、省內(nèi)特色商鋪開發(fā)商、商業(yè)策劃公司精英及營銷專家們濟(jì)濟(jì)一堂，共同挖掘商鋪開發(fā)中的“黃金點(diǎn)”、“關(guān)鍵點(diǎn)”、“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”，對有意開發(fā)商鋪、投

　　資商鋪的市民將有所啟示。

　　商鋪開發(fā)要有創(chuàng)新

　　浙工大經(jīng)貿(mào)學(xué)院副院長虞曉芬

　　近兩年，商鋪成為投資熱點(diǎn)，這主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)大跨越，傳統(tǒng)商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值迅速提升；特別是銀行的低利率、股市的低迷，使得商鋪的投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯；大型商業(yè)街和購物中心這些特色商鋪，更是成為城市景觀的組成部分，成為吸引人們眼球的關(guān)注點(diǎn)。

　　但我們看到，在商鋪開發(fā)和投資熱中，有三個(gè)問題需要好好反思：

　　一是城市規(guī)劃的不平衡性，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，有的區(qū)域商業(yè)物業(yè)過剩，人口稀疏，如何根據(jù)人口分布、流量，來合理配置商業(yè)資源，已成為一個(gè)很緊迫的要求。

　　二是“逢街必開店”的誤區(qū)，并不是說每一條街都要密布底商，如果把分散的商鋪集中起來，設(shè)立鄰里中心，把商業(yè)引入室內(nèi)，無論對于整個(gè)居住區(qū)的環(huán)境還是消費(fèi)者來說，都是福音。

　　三是商業(yè)物業(yè)開發(fā)亟待探索新途徑，有所創(chuàng)新，比如分割商鋪的銷售和經(jīng)營，如果與不動(dòng)產(chǎn)信托基金結(jié)合起來，引進(jìn)專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，就能有效避免產(chǎn)權(quán)分割帶來的矛盾，也能大大減輕投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

　　嘗試開發(fā)生態(tài)立體商街

　　浙大房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生

　　商業(yè)物業(yè)的價(jià)值取決于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)育程度，

　　溫州作為浙江省內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育最早的城市，商業(yè)氣氛雖然濃郁，所以溫州的五馬街可以賣出10多萬元/平方米的高價(jià)，相對而言，杭州、紹興等地還屬于初級(jí)階段，商鋪的投資價(jià)值還沒真正顯現(xiàn)。

　　目前杭州、紹興等商業(yè)物業(yè)開發(fā)中，問題比較多的是大商場的開發(fā)，因?yàn)榉指畛鍪蹘�來很多矛盾，特別是三樓以上的商鋪更是乏人問津。

　　前段時(shí)間我出差去日本，在那里發(fā)現(xiàn)了一個(gè)商業(yè)物業(yè)的新形態(tài)值得借鑒。那是一個(gè)立體商街式的大型商業(yè)綜合體，商業(yè)建筑與廣場、綠化有機(jī)結(jié)合，每一層都有屋頂花園和大量室外空間，引導(dǎo)購物者興致勃勃地從底層走到八層，一路都是精致的商鋪，可供購物、休閑、娛樂，就像在逛一條立體的商街，不但有陽光、清新空氣和滿眼綠意，而且還遠(yuǎn)離真正商街的喧囂，鬧中取靜。這樣的商業(yè)綜合體，不但成為城市的一道靚麗風(fēng)景，也成為人們享受生活、享受購物樂趣的美好組成部分。

　　新都市生活需要生態(tài)，需要回歸自然，開發(fā)商就應(yīng)該開發(fā)這樣多功能、多元化的立體生態(tài)商場。

　　應(yīng)讓商業(yè)機(jī)構(gòu)先期介入

　　杭州中原營銷公司總經(jīng)理章惠芳

　　對房產(chǎn)開發(fā)公司來說，商鋪開發(fā)既是難點(diǎn)也是新的利潤增長點(diǎn)。中小面積的商鋪除定位和布局凌亂一點(diǎn)外，銷售經(jīng)營上沒大的問題。大商鋪特別是商場的難點(diǎn)就比較多了，到底造多大面積？如何規(guī)劃？什么樣的特色經(jīng)營才可以留住人？開發(fā)商從頭至尾都得碰到類似問題。目前，浙江各地許多商務(wù)樓建有裙房商鋪，后來辦公樓賣掉了，商鋪卻一直擱了兩三年甚至更多，有的被迫更改格局。

　　我想最重要的一點(diǎn)，就是要做好先期定位和規(guī)劃。比如汽車和家具銷售的場所，它們的高度不一樣，建筑的層高就有不同要求。如果建筑設(shè)計(jì)好了再招商，恐怕銷售時(shí)會(huì)帶來很多麻煩。因此，邀請商業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)先期診斷成為必要。大連的萬達(dá)房產(chǎn)在北京開發(fā)商業(yè)物業(yè)，他們與很多商業(yè)機(jī)構(gòu)合作形成很好的聯(lián)盟，萬達(dá)開發(fā)到哪里，這些伙伴就跟到哪里，有力地支撐了樓盤的銷售和品牌知名度，雙方實(shí)現(xiàn)共贏，這是一種很好的模式。

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